به وب سایت دپارتمان حقوقی تخصصی مشهد وکالت و صفحه مشاوره حقوقی دعاوی ملکی تخصصی خوش آمدید
در کنار شما هستیم تا اطلاعات مفید و موثری در خصوص اهمیت مشاوره حقوقی دعاوی ملکی را در قالب مطالب عمومی و تخصصی به همراه نمونه های عملی با شما عزیزان به اشتراک بگذاریم.
بر این باور هستیم کسب اطلاعات کامل از مسایل و موضوعات املاک و اراضی و قوانین و مقررات حاکم بر آن و رویکرد رویه قضایی، قطعا باعث کسب نتایج موفقیت آمیز در اقدامات حقوقی شهروند آگاه به مسایل حقوقی خواهد شد.
در صفحه مشاوره حقوقی دعاوی ملکی تلاش می کنیم مطالب حقوقی مربوط و مرتبط با موضوع و نیز پرسش های متداول را با ذکر منابع و مستندات قانونی، رویه قضایی، نظرات اندیشمندان حقوق و دکترین حقوقی به زبان ساده توضیح دهیم.
برای شروع، با برخی پرسش های متداول و عمومی شروع خواهیم کرد و به تدریج مسایل و مطالب عمومی و تخصصی بیشتری را به آن اضافه خواهیم کرد.
فهرست مطالب
1- مقدمه
2- اهمیت مشاوره حقوقی تخصصی با متخصص دعاوی ملکی چیست؟
این فهرست ادامه دارد
مشاوره حقوقی دعاوی ملکی (Legal Advice On Property Claims) با وکیل متخصص ملکی بدون شک یکی از مهمترین عوامل در افزایش ضریب اطمینان در صحت و اعتبار معاملات، ارتقای امنیت در انعقاد قراردادها و معاملات، جلوگیری از خسارات، تعیین استراتژی طرح دعاوی ملکی و یا دفاع در پروندهای ملکی و پیروزی در دعاوی ملکی است.
مقدمه
امروزه اختلافات و دعاوی ملکی متعددی در دادگستری مطرح و رسیدگی می شود که حجم آنها بصورت روزانه در حال افزایش است. مشاوره حقوقی تخصصی در حوزه دعاوی ملکی صرفا و لزوما در مرحله طرح دعوا یا دفاع نیست و منطق حکم می کند که مشاوره حقوقی (Legal Consultancy) در بهترین زمان خود یعنی در زمان انعقاد عقود و قراردادها با وکیل ملکی متخصص انجام شود.
قطعا مشاوره حقوقی دعاوی ملکی در مشهد با متخصص دعاوی ملکی و پایه یک دادگستری اهمیت شایان توجهی دارد چرا که شروط مندرج در قراردادهای ملکی و کیفیت ساختار قراردادهای ملکی امری کاملا تخصصی بوده و نیاز به آگاهی کامل از قوانین ومقررات و نیز رویه قضایی دارد.
شاید باور آن سخت باشد ولی بعنوان یک واقعیت عینی بسیاری از قراردادها، عقود و معاملات ملکی که مردم تنظیم و منعقد می کنند بالاخص زمانی که قراردادها و معاملات ملکی آنها با اسناد عادی تنظیم می شود، دارای اشکالات فنی حقوقی است بطوری که در زمان بروز مشکلات حقوقی با چالش های سختی هم در مرحله دفاع و هم در مرحله طرح دعوا مواجه می شوند و طول جریان رسیدگی به این نوع اختلافات و دعاوی ملکی در دادگاه و دادگستری یا مراجع اداری که دارای صلاحیت به رفع اختلافات و دعاوی ملکی هستند، گاهی سالها طول می کشد و اطاله دادرسی نیز بر این معظل دامن می زند.
.jpg)
متخصص دعاوی ملکی در هر مرحله به شما کمک می کند که:
اولا :
در تنظیم قراردادها و معاملات ملکی خود، آنها را با توجه به قوانین و مقررات ملکی مانند قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک کشور، قوانین متعدد ثبتی و از همه مهمتر بر اساس رویه قضایی تنظیم نماید. مشاوره حقوقی در این زمان بهترین زمان مشاوره حقوقی تخصصی با متخصص دعاوی ملکی است. این ادعا دلیل قاطع و روشنی دارد که همه وکلای دادگستری نه تنها در نظام حقوقی ایران بلکه در تمام نظام های حقوقی معتبر دنیا آن را تایید می کنند.
یقینا و منطقا می توان تایید کرد زمانی که متخصص دعاوی ملکی در این مرحله نظارت مستقیم بر نحوه تنظیم قراردادها و معاملات ملکی دارد و با تخصص خود مبادرت به مشاوره حقوقی می نماید، همین وکیل دادگستری در زمان بروز اختلاف و طرح دعاوی ملکی می تواند بهترین استراتژی را برای طرح دعاوی ملکی یا دفاع از دعاوی ملکی تعیین نماید.
ثانیا:
بهترین وکیل ملکی و مجرب می تواند با ارایه بهترین استراتژی برای طرح دعاوی ملکی یا دفاع از دعاوی ملکی، باعث افزایش درصد پیروزی در دعاوی ملکی احتمالی گردد. این موضوع از جهات بسیار مهمی حایز اهمیت است. امروزه توجه به حقوق اقتصادی قراردادها و جلوگیری از ضرر و خسارات ناشی از نقض تعهد در عقود و قراردادها موضوع مهمی را در حقوق تشکیل می دهد.
توجه به این مهم که دعاوی حقوقی بویژه دعاوی ملکی و اختلافات ناشی از آن در نظام حقوقی ایران و در رویه قضایی و دادگاهها زمانبر، پر هزینه و دارای استرس می باشد، صرفا یک قرارداد حقوقی اصولی که با مشاوره حقوقی و تحت نظر متخصص دعاوی ملکی تنظیم یافته است می تواند منجر به پیروزی و موفقیت در دادگاهها گردد. حقوقدانان معتقدند:
قرارداد، قانون طرفین است
طبیعی است که این قرارداد زمانی مورد حمایت قانون و دادگاه قرار می گیرد که منطبق با قانون و رویه قضایی تنظیم یافته باشد. توجه به این نکته مهم است که قانون تمام ضمانت اجرا های منطقی و عادلانه را پیش بینی نکرده است و صرفا این موضوع با مشاوره حقوقی دعاوی ملکی در مشهد با متخصص دعاوی ملکی در یک قرارداد و پیش بینی ضمانت اجراهای موثر محقق خواهد شد.
آیین دادرسی دعاوی ملکی و نحوه رسیدگی به دعاوی ملکی دارای ظرافت های خاص حقوقی است که بی اطلاعی از آنها منجر به شکست در اختلافات و دعاوی ملکی مطروحه در داگستری می گردد. دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در تنظیم قراردادهای حقوقی و دعاوی مختلف از جمله دعاوی ملکی، درخشان ترین تجربه ای است که شخص در مواجه با دفاع یا طرح دعاوی می تواند داشته باشد.
1- از دفترخانه مربوطه صحت وکالتنامه استعلام کرد. بنابراین پیش از انجام معامله و پرداخت هرگونه وجه برای استعلام صحت وکالتنامه به صورت کتبی اقدام کنید.
2- وکالتنامه بدون محدودیت زمانی بوده وبه صورت روزانه ، هفتگی و یا ماهانه نباشد.
3- وکالتنامه میبایست به طور دقیق در مورد موضوع مورد معامله صادر شده باشد لذا از انجام معامله با وکالتنامه های کلی پرهیز کنید.
4- اگر تعداد موکلین بیش از یک نفر باشد مثلا وراث یا شریک هستند از انجام دادن معامله خودداری کنید.
5- در خصوص املاک در رهن بانک ها به ویژه بانک مسکن سعی شود درکوتاه ترین زمان ممکن صلح انجام و سند به صورت رسمی منتقل شود.
6- درصورتی که وکالتنامه تفویض شده است (وکالتنامه از روی وکالتنامه دیگری صادرشده باشد) به متن سند دقت شود تا اختیارات موکل به طور کامل منتقل شده باشد.
چند مورد از موانع افراز ملک
هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مشترک با حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است، اگر چه شرکاء تراضی نمایند.
تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست .( نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد)
هر گاه عمل افراز وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد چون اصلاح باید با حضور موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد ، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست.
یکی دیگر از شرایط لازم برای امکان رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع این است که در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.
تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.مثلاً طبق آیین نامهای تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از 10 هکتار ممنوع شده است.
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه در رابطه با معامله ی محجورین
نظریه مشورتی در رابطه با معامله ی محجورین
سؤال: علت اینکه ماده ۲۱۲ قانون مدنی معامله با اشخاص غیربالغ یا غیرعاقل یا غیررشید را باطل اعلام نموده، ولی ماده ۲۱۳ این قانون معامله با محجورین را غیرنافذ می‌داند، چیست؟
نظریه شماره ۳۸۶۵/۷ – ۱۳۸۷/۶/۲۴
با عنایت به اینکه ماده ۲۱۲ قانون مدنی مقرر داشته: «معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند به واسطه عدم اهلیت باطل است.» و در ماده ۲۱۳ قانون مذکور آمده است: «معامله محجورین نافذ نیست.»
ممکن است، در ابتدا تصور شود که بین این مواد تعارض وجود دارد. در حالی که اگر این مواد را با توجه به سایر مقررات قانون مدنی در نظر آوریم تعارض اولیه منتفی خواهد شد.
زیرا، ماده ۱۹۰ قانون مدنی یکی از شرایط اساسی صحت معامله را داشتن اهلیت اعلام نموده است. در ماده ۲۱۲ قانون مذکور نیز معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند به واسطه عدم اهلیت باطل اعلام شده است. به‌علاوه از سیاق این ماده چنین استنباط می‌شود که طرف معامله با این افراد دارای اهلیت است.
اما چون با افرادی معامله نموده که به لحاظ اوصاف مذکور اهلیت ندارند، این معامله محکوم به بطلان است و مسؤولیت بطلان متوجه شخصی است که با این افراد معامله کرده است. اما ماده ۲۱۳ قانون مدنی راجع به محجورین به‌طور عام است و با عنایت به اینکه حجر در لغت به معنی منع است، محجور در اصطلاح به کسی گفته می‌شود که از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع شده است و چون در فقه به مفلس (ورشکسته) که به خاطر مصلحت دیگران از تصرف در اموال خود ممنوع می‌باشد، «محجور» گفته می‌شود، احتمال دارد که مقنن به این افراد عنایت داشته است، چرا که معامله این افراد باطل نیست، اما به لحاظ اینکه به ضرر طلبکاران است، غیرنافذ است و در صورتی که با اجازه آنان باشد، نافذ و معتبر تلقی می‌شود.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
مبایعه نامه
مبایعه نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است .بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود. در نتیجه عرفا قرارداد مکتوبی که بین طرفین ( فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری ) تنظیم می گردد و براساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بها یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود و مفهوم آن تفاوتی با (مبایعه نامه ) ندارد.
قولنامه
گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند ولی مقدمات آن فراهم نیست مثلا خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به تصفیه حساب های شهرداری و دارایی و غیره اقدام نماید در این حالت طرفین قراردادی عادی تنظیم می نمایند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی ( دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد.
باید توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.
ضمانت اجرای قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود.
بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند و دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حکم الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید.
وکیل الزام به تنظیم سند در مشهد
دعاوی ملکی _ املاک_ اراضی و مالکیت، دعاوی بسیار مهم، تخصصی و پیچیده ای است لذا مستلزم کسب مشاوره و صلاحدید از اهل فن کاردان و متخصص آن خواهد بود و می بایست توسط وکیل _ وکلای متخصص که در دعاوی ملکی _ املاک دانش علمی و تجربه عملی دارند، مورد بررسی موشکافانه حقوقی قرار گیرد.
در این خصوص دپارتمان حقوقی- تخصصی- ملکی مشهد وکالت با کادری تخصصی و مجرب از وکیل _ وکلای حرفه ای _ متخصص و طراز اول در دعاوی ملکی _ املاک و مالکیت در مشهد با مدیریت جناب آقای سعید عابدیان وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی و دارنده آرای توفیقی درخشانی در انواع دعاوی ملکی و املاک، مفتخر است احقاق حقوق حقه شما در دعاوی ملکی _ املاک در مشهد را برعهده گرفته و مورد پیگیری حقوقی و دفاع قانونی خود قرار دهد.
تعریف گواهی عدم حضور
در شرح گواهی عدم حضور، وکیل ملکی در مشهد وکالت آنرا چنین تشریح می نماید.
هرگاه طرفین معامله یک ملکی در مشهد (منظور خریدار و فروشنده ) در یکی از دفاتر مشاور املاک مبایعه نامه مبایعه نامه ملک یا املاکی را به صورت عادی( غیر رسمی) تنظیم میکنند، جهت تنظیم انتقال سند رسمی آن ملک یا املاک تاریخی را تعیین خواهند نمود. وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در مشهد وکالت اشعار می دارد: چنانچه یکی از طرفین نسبت به حضور در دفتر خانه و در تاریخ مذکور اقدام نکند، طرف دیگر می تواند ضمن انجام وظایف خود درخواست کتبی مبنی بر تایید عدم حضور مشارالیه توسط سردفتر مربوطه مطرح نماید و این گواهی از سوی سردفتر در خصوص علت عدم انجام معامله صادر می شود.
از منظر وکیل ملکی در مشهد وکالت صدور گواهی عدم حضور در دفتر خانه به دو نحو انجام می گردد.
1- از طرف خریدار و با حضور ایشان در دفتر اسناد رسمی علیه فروشنده
2- از طرف فروشنده وباحضور ایشان در دفتر اسناد رسمی علیه خریدار
البته هر یک از اشخاص فوق الذکر در دریافت گواهی عدم حضور می بایست وظایف خود را به طور کامل انجام داده باشد و مدارک انجام آن وظایف را در دفتر خانه مذکور به همراه داشته باشد.
به اعتقاد وکیل املاک در مشهد وکالت داشتن گواهی عدم حضور در پیشبرد دعوی و صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی ملک در مشهد مدرکی است که دارای اثری کلیدی و ویژگی به سزایی می باشد.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مشهد یکی دیگر از اقسام دعاوی املاک می باشد. طرح این دعوی ملکی را به وکیل املاک در مشهد وکالت بسپارید.
مشاوره حقوقی – وکالت تخصصی
ویژه دعاوی ملکی ، املاک و اراضی از جمله : تصرف عدوانی،خلع ید، دعاوی املاک مشاع، تنظیم قراردادهای ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی اثبات مالکیت، تخلیه ملک، انتقال ملک غیر، معامله معارض، ابطال سند، دعاوی پیمانکاری، تعهدات قراردادی، داوری و … توسط بهترین وکلای متخصص، مجرب و متعهد در دپارتمان تخصصی – ملکی مشهد وکالت با مدیریت جناب آقای سعید عابدیان وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی.
