با توجه به گستردگی انواع و مصادیق مختلف دعاوی حقوقی این نکته بسیار حایز اهمیت است که هر یک از موضوعات و مصادیق دعاوی حقوقی توسط کارشناس و وکیل متخصص در آن موضوع مورد بررسی و تحلیل علمی قرار گیرد.
مثلاً دعاوی حقوقی در حوزه املاک و اراضی در مشهد صرفاً توسط بهترین وکیل دعاوی ملکی در مشهد که تجربه و تسلط کامل بر امور ملکی و املاک دارد مورد واکاوی حقوقی قرار گیرد. وکیلی که عمده فعالیت وکالتی او در خصوص دعاوی ملکی متمرکز است و بدلیل پشتکار فراوان و سابقه حرفه ای وکالت در این زمینه ضمن داشتن آگاهی و دانش تخصصی از تبحر و تسلط ویژه ای در پرونده های ملکی و املاک برخوردار است. بنابراین وکالت تخصصی دعاوی ملکی دانش و هنری است که افراد زیادی به آن احتیاج دارند.
بعنوان یک قاعده کلی در مبحث حق الوکاله وکیل همواره چنانچه بین وکیل و موکل عقد وکالتی منعقد گردد متعاقباً قراردادی تحت عنوان قرارداد حق الوکاله که مبلغ عددی آن بر مبنای توافق بین وکیل و موکل تعیین شده است، تنظیم می گردد. بنابراین در میزان حق الوکاله در پرونده های ملکی نیز آنچه مبنا و معیار تعیین حق الوکاله می باشد همانا تراضی و توافقی است که در قرارداد حق الوکاله درج شده است که می تواند به صورت درج یک رقم عددی (مثلاً صد میلیون تومان) یا درصدی (مثلاً ده درصد از ارزش ریالی موضوع دعوی) یا نسبتی (مثلاً یک چهارم از ارزش ریالی موضوع دعوی) و امثالهم باشد.
همچنین می تواند به هر واحد پولی مثل ریال، دلار، یورو، پوند و ... تعیین و محاسبه گردد. بنابراین حق الوکاله وکلا در پرونده های ملکی نیز یکسان نبوده و کاملا بر مبنای توافق تعیین می گردد. مع الوصف چه بسا ممکن است در خصوص موضوعی یکسان، یک وکیل کم‌تجربه حق الوکاله بیشتری نسبت به یک وکیل با تجربه تر تعیین نماید. ولیکن معمولاً لحاظ نمودن سوابق علمی، تجربه های عملی، ملاحظه رأی و دادنامه های درخشان پیروزی و ... در تعیین حق الوکاله یک وکیل مؤثر بوده و این ویژگی ها می تواند معیار صحیحی در تعیین میزان حق الوکاله بهترین وکیل ملکی در مشهد به شمار آید.
طبق آمار های رسمی درصد بالایی از پرونده‌های موجود در مراجع دادگستری مربوط به اختلافات ملکی و پرونده های حوزه املاک است. با توجه به گستردگی و تنوع بالای پرونده های ملکی، لذا دعاوی ملکی و املاک از جمله پیچیده ترین و مهمترین پرونده های موجود در محاکم دادگستری می باشد.
بعبارتی حجم وسیع و تنوع قوانین حاکم بر املاک و مستغلات، مقررات ثبت املاک، رویه های قضایی فراوان و بعضاً متعارض و از همه مهمتر عدم شناخت و آگاهی اشخاص فاقد علم و تخصص در این زمینه موجب شده است که دعاوی ملکی در دسته دعاوی حساس و پراهمیت قرار گیرد. از همین رو وکالت تخصصی دعاوی ملکی میتواند تا حد زیادی به شما در پیروزی اینگونه دعاوی کمک کند.
بنابراین در خصوص دعاوی ملکی با استناد به نظر اساتید علم حقوق، قضات برجسته، وکلای با تجربه و سایر شواهد علمی و عملی به جرأت می توان گفت که این نوع از دعاوی یکی از حساس ترین و در عین حال از پرکاربردترین دعاوی حقوقی محسوب می شود.
طبق نظر بهترین وکیل ملکی در مشهد وکالت از زمره مصادیق متداول دعاوی ملکی می توان به دعاوی اثبات مالکیت، افراز املاک مشاع، الزام به تحویل ملک، خلع ید، رفع تصرف عدوانی، رفع ممانعت از حق، الزام به تنظیم سند رسمی، تخلیه املاک استیجاری، دعاوی سرقفلی، الزام به فک رهن، رفع مزاحمت از حق، دعاوی پیش فروش آپارتمان، الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک، الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی، ابطال سند رهنی و بسیاری مصادیق دیگر اشاره نمود.
بهترین وکیل ملکی مشهد در زمینه دعاوی ملکی اصولاً عمده تمرکز فعالیتی خود را به مطالعه و دفاع در حوزه موضوعات ملکی معطوف می دارد و تقریباً بر تمام عناصر و ارکان دعاوی ملکی، املاک و اراضی تسلط و اشراف کامل داشته و بعنوان یک وکیل کارآزموده در خصوص دعاوی املاک اطلاعات جامعی خواهد داشت.
مثلاً مطلع است که رسیدگی به اختلافات ملکی و دعاوی مربوط به املاک در صلاحیت دادگاهی است که ملک در آنجا واقع می باشد. یا همچنین در خصوص دعوی رفع تصرف عدوانی آگاهی حقوقی دارد که در دعوای تصرف عدوانی لزومی ندارد که خواهان بر ملک مالکیت رسمی داشته باشد ولی اگر خواهان سند مالکیت داشته باشد، نیازی نیست که ثابت کند قبلاً متصرف ملک بوده است و تصرف سابق وی همچنان ثابت است.
در دعوای تصرف عدوانی متصرف به صورت کامل ملک را از تصرف متصرف فعلی در می آورد. ولی در دعوای ممانعت از حق که یکی دیگر از اقسام دعاوی ملکی است خوانده دعوی بر ملک تسلط پیدا نکرده است ولی مانع استفاده شخص از حق انتفاع و یا حق ارتفاق در آن ملک میشود. همچنین اگر شخصی نسبت به اصل مالکیت ملک، دعوایی مطرح کرده باشد، نمی‌تواند به صورت همزمان دعوای رفع تصرف عدوانی نیز مطرح کند.
همچنین وکالت تخصصی دعاوی ملکی در موضوع دستور فروش ملک مشاع اطلاع حقوقی دارد که برای بررسی تقاضای فروش مال مشاع باید به دعوای افراز و تقسیم اموال مشاع و ارتباط مستقیم آن با دعوی فروش مال مشاع توجه داشت و چنانچه هر یک از شرکا بخواهند مال مشاع را به فروش برسانند باید به طرفیت تمام شرکای خود طرح درخواست نمایند. بعنوان مثال اگر ملکی پنج نفر شریک داشته باشد و یکی از شرکا، خواهان فروش مال مشاع باشد حتما به طرفیت چهار شریک دیگر اقامه دعوی کند.
از همین رو بهترین وکیل ملکی مشهد در مورد دعوی خلع ید واقف است که چنانچه ملکی اعم از منزلی ویلایی، آپارتمان، مغازه یا زمینی که دارای سندی است که در در دفتر اسناد رسمی ثبت شده است و بعبارتی رسمی است به نحو غیر قانونی در تصرف شخص دیگری اعم از حقیقی یا حقوقی که غیر مالک است، باشد، آن شخصی که سند مالکیت ملک به نام اوست می تواند جهت تخلیه آن ملک علیه متصرف یا متصرفین دعوی خلع ید مطرح نماید.
بنا به آنچه گفته شد، لازم به توجه است که کلیه مباحث و مصادیق دعاوی ملکی مهم و در خور اهمیت بوده و عمدتاً دارای آثار معتنابه ای در زندگی اقتصادی و اجتماعی افراد می باشد و از آنجایی که عموم مردم فاقد اطلاعات حقوقی و فنون تخصصی آن می باشند، لذا ممکن است در معرض انواع ریسک و خسارات جبران ناپذیری قرار گیرند. بنابراین بهره مندی از دانش و تخصص بهترین وکیل ملکی مشهد در دعاوی مربوط به املاک اقدامی هوشمندانه و سودمند خواهد بود.
دپارتمان حقوقی مشهد وکالت - تنها دپارتمان تخصصی دعاوی ملکی در مشهد - وکالت تخصصی در امور ملکی خود را به ما بسپارید
مشهد وکالت = احقاق حقوق شما
چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت نیز هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت موضوعیت ندارد.
در چنین مواردی حکم قطعی دادگاه که مبنی بر اثبات مالکیت باشد بعنوان یک سند رسمی و دلیلی مهم به ضمیمه دادخواست پیوست میشود.
حال چنانچه خواهان در چنین املاکی با ارائه سند عادی مدعی مالکیت شود و تقاضای خلع ید نماید دادگاه به هر دو موضوع توأمان رسیدگی می نماید و پس از احراز مالکیت، حکم به خلع ید نیز صادر میکند.
اما چنانچه ملک به ثبت رسمی رسیده است ولی سند رسمی به نام خواهان ثبت نشده نباشد مشارالیه میتواند در دادگاه محل ملک مورد نظر دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به انضمام درخواست خلع ید مطرح نماید. دادگاه رسیدگی کننده پس از بررسی و اثبات صحت انتقال ملک یا وقوع بیع، ضمن صدور الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به موضوع خلع ید نیز حکم صادر می کند.
اعتبار قولنامه در دادگاه / وجه التزام در قولنامه چیست؟
سوال 1 : اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟
سوال 2: وجه التزام در قولنامه چیست و کاربرد ان چیست؟
سوال 3: آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟
قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.
وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده می شود چیست؟
طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می گویند.
قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟
اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش ذیل می تواند باشد:
1- در قولنامه قید می شود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.
2- در قولنامه طرفین موافقت می نمایند، که در تاریخ..... در دفترخانه شماره..... حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ.... به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
3- چنان چه در قولنامه ذکر شود: طرفین موافقت نمودند در تاریخ..... در دفترخانه.... حاضر شوند و سند رسمی تنظیم نمایند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه.... ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.
کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه های معاملاتی و یا بیرون از آن جا تنظیم می شود سندی عادی است و به همین خاطر طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن بنماید تا بعداً دچار مشکل نشوند.
تحویل ندادن ملک در زمان مقرر به مستاجر چه تبعاتی دارد؟
قراردادهای ملکی معمولا از دو طرف مالک و خریدار یا موجر و مستأجر تشکیل می شوند و هرکدام از این طرفین دارای وظایف و تکالیف مربوط به خود هستند و در صورت عمل نکردن به وظایف خود مشمول وظایف قانونی می شوند.
یکی از شایع‌ترین مشکلانی که میان موجر و مستأجر رخ میدهد، تحویل ندادن ملک به مستأجر در زمان قانونی و از سوی موجر است که قانونگذار برای این موضوع جرم مخصوصی را در نظر گرفته است.
اگر موجر در زمان مشخصی ملک را تحویل مستأجر ندهد، باید به دادگاه حقوقی جواب بدهد.
مستأجر باید دادخواست به خواسته الزام به تحویل عین مستأجر را از دادگاه عمومی حقوقی درخواست کند.
دادگاه به نظر و دادخواست مستأجر می‌پردازد و پس از بررسی دقیق حکم را صادر میکند.
پس از آن که حکم دادگاه صادر شد، مستأجر میتواند عین مال خود را از موجر دریافت کند.
سوالات متداول
چگونگی اطلاع یافتن از لزوم عقب‌نشینی ساختمان
قبل از اینکه طرح‌های شهرداری به مرحلۀ اجرا برسند، به مالکان اطلاع داده خواهد شد. اطلاعات مربوط به طرح‌های نوسازی، در نشریات عمومی اعلام میشود. به علاوه شهرداری برای تمامی مالکانی که همه یا بخشی از ملک آن‌ها در محدودۀ طرح قرار گرفته است، نامه‌هایی ارسال میکند. از طریق این نامه‌ها افراد از جزئیات طرح، زمان شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه آگاه می‌شوند. در برخی موارد مأموران شهرداری، شخصاً به محل مراجعه می‌کنند و با مالکان صحبت می‌کنند.
متأسفانه گاهی اوقات مالکی که از طرق مختلف نسبت به قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری اطلاع یافته است، اقدام به فروش آن میکند. این مورد به خصوص در سال‌های اخیر به وفور مشاهد میشود. برای افراد بسیاری اتفاق می‌افتد که ملکی را خریداری می‌کنند و در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی، با نامه‌ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه می‌شوند.
لازم است قبل از خرید هر ملک به شهرداری منطقه مراجعه و اطلاعات لازم را کسب کنید. با مراجعه به شهرداری می‌توانید تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید.داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک (مسکونی یا تجاری-اداری)، عقب‌نشینی، متراژ دقیق و اضافه متراژ، تخلفات صورت‌گرفته و وضعیت ملک در طرح‌های حال و آیندۀ شهرداری، در هنگام خرید بسیار مهم است.
توقیف بودن ملک مورد معامله
اگر می خواهید ملکی که می خرید بدون مشکل به نام شما در آید، باید به دقت در مورد موانع انتقال رسمی ملک بررسی انجام دهید. موانع قانونی در انتقال رسمی ملک، بسیار هستند ولی یکی از شایع ترین موانعی که به نفع اشخاص ثالث، از انتقال سند جلوگیری می کند، بازداشت ملک است؛
ممکن است ملک بر اساس دستور دادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، در توقیف باشد. معامله چنین املاکی غیرقانونی است و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف وجود ندارد. همانگونه که قبلا گفته شد، تنها راه احراز بازداشت نبودن ملک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه است.
نظریه شماره 7/93/1718- 1393/7/26
سوال
در صورتی که محکوم علیه جهت فرار از پرداخت دین مال خود را به طور صوری به دیگری به یکی از عقود تملیکی انتقال دهد و این امر در محکمه به اثبات برسد، آیا قابلیت تعقیب کیفری نامبرده مستنداً به ماده ی 4 قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی متصور است؟ به عبارت اخری آیا ماده ی 4 قانون فوق الذکر ناظر به معامله به قصد فرار از دین به صورت صوری هم می شود؟
نظریه:
آن چه در ماده 4 قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی مصوب 1377/8/10 جرم شناخته شده است انتقال مال از سوی مدیون به قصد فرار از ادای دین یا تعهدات مالی مذکور در این ماده است و صوری یا غیر صوری بودن معامله تأثیری در تحقق بزه موضوع این ماده ندارد.
سوالات متداول
وظایف مستاجر
پرداخت کرایه :
معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره‌بها نمی‌پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم می گیرد
تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :
اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد
پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ :
چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند
جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر:
اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور‌خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجرنباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند
خودداری از ورود خسارت به محل اجاره :
مستاجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند
خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای :
اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره‌سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
روش محاسبه حق کسب و پیشه و سرقفلی توسط کارشناسان رسمی دادگستری
بیشتر کارشناسان ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ را برای ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه ملاک عمل قرار می دهند. این ماده مقرر می دارد:《 میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین میشود:
1 - موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت.
2 - شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
3 - طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
4 - وضع محل اجاره از نظر نوع بنا.
5 - مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده‌است.
هزینه تعمیر نماى ساختمان و تراس بر عهده چه کسى است؟
مطابق با قانون تعمیر نمای ساختمان اگر جزء مشاعات باشد، بر عهده تمام اعضای ساختمان است. هر ساختمان دارای هیئت مدیره است و بر اساس تصمیماتی که در آن هیئت مدیره و توسط مدیر ساختمان گرفته میشود، اقداماتی نظیر تعمیرات داخلی ساختمان انجام خواهد شد، اما جای سوال است که هزینه تعمیر نمای بیرونی ساختمان بر عهده چه کسی است؟
بسیاری از افراد این سوال را دارند که آیا نمای بیرونی بالکن و تراس جزء مشاعات حساب میشود و در صورت ریزش نمای تراس یک واحد، تمام واحدها باید هزینه تعمیر را پرداخت کنند یا تنها بر عهده مالک همان واحد است؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که نمای بیرونی آپارتمان جزء مشاعات به حساب می‌آید، حال اگر پنجره یا نورگیری که در قسمت مشاعات تعبیه شده دچار مشکل و خرابی شود، تمام واحدها باید در پرداخت هزینه‌های تعمیر آن مشارکت داشته باشند، اما در صورتی که قسمتی که دچار مشکل شده استفاده اختصاصی داشته باشد و تنها برای یک واحد نورگیری داشته باشد، هزینه تعمیر بر عهده همان واحد است که نمای بیرونی آن دچار مشکل شده است.
از آنجایی که در برخی از اسناد میزان متراژ بالکن و تراس ذکر شده است، پس می‌توان نتیجه گرفت این بخش‌ها جزء مشاعات ساختمان نیستند و مربوط به قسمت‌های اختصاصی هر یک از واحدها به حساب می‌آیند و در صورت به وجود آمدن خرابی در تراس واحدی، همان واحد باید هزینه خرابی را پرداخت کند.
رای دادگاه
خواسته وکیل مدعی (خواهان ) عبارت بوده است از تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره مدعی علیه (خوانده ) یعنی موضوع قرارداد رسمی اجاره شماره رسمی ….. تنظیمی در دفتر خانه شماره …. شهرستان ….. که جهت تاسیس شعبه ….. اجاره داده شده است که سبب نیاز شخصی ، که دادگاه بعد از احراز مالکیت مدعی و رابطه استیجاری متداعیین حسب درخواست وکیل خواهان و در جهت رسیدگی به صحت و سقم ادعای عنوان شده قرار های تحقیق و معاینه محل را صادر نموده است که چون نتیجه اجرای قرار اثبات صحت این مدعی بوده است قضیه جهت تعیین حق کسب و پیشه به هیات کارشناسان ارجاع شده است که چون این نظریه هم مورد اعتراض قرار گرفته و هم به نظر دادگاه با اوضاع و احوال قضیه مطابقت نداشته است ،
دادگاه قضیه را به هیات پنج نفری کارشناسان ارجاع داده و هیات مذکور بعد از مطالعه پرونده و معاینه محلی طی نظریه مورخ … خود که مصون از تعرض مانده حق کسب و پیشه مدعی علیه را معادل مبلغ …. ریال برآورد نموده است که به اعتقاد دادگاه هم مغایرتی با اوضاع و احوال مسلم قضیه ندارد .
علی هذا ، با انطباق مورد با بند دو از ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، و اعلام ثبوت دعوی مطروحه مستنداً به ماده یاد شده و رعایت تبصره ۲ از ماده ۲۷ همان قانون حکم تخلیه ید خوانده از محدوده مورد اجاره فوق الاشاره با رعایت دو ماه مهلت از تاریخ قطعیت در قبال پرداخت مبلغ بیست و سه میلیون ریال حق کسب و پیشه مدعی علیه صادر و اعلام می دارد .
بدیهی است ، چنانچه وجه مذکور ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی ایداع و پرداخت نگردد رای صادره به صراحت ماده ۲۸ قانون یاد شده ملغی الاثر خواهد شد .
رئیس / دادرس شعبه ……….. دادگاه عمومی ……….
خواسته: الزام به ایفای تعهد
نسبت به دعوای… علیه… دایر و الزام به ایفای تعهد حکم اعلامی صادر شد دادگاه با اعلام ختم رسیدگی به شرح آتی انشا رای می نماید:
رای دادگاه
در خصوص دعوای آقای سعید عابدیان به وکالت از خانم… به طرفیت آقای… به خواسته ۱- صدور حکم بر الزام خوانده به تکمیل و تحویل یک دستگاه ویلای ۸۰ متری موضوع قرار داد مورخ ۱۷/ ۴ ۰/ ۹۵ مقوم به ۰ ۰ ۰/ ۰۰ ۰/ ۲۱ میلیون ریال ۲- مطالبه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و کارشناسی خلاصه ادعای وکلای خواهان این است که خوانده در قبال دریافت ۱۱ فقره چک و هر کدام به مبلغ ۵ میلیون تومان که از این تعداد ۵ فقره آن نیز وصول شده است متعهد به ساخت یک دستگاه ویلای ۸۰ متری با احتساب ۷۰ متر زیربنا و ۱۰ متر ایوان در زمین خواهان شده است با گذشت ۶ ماه از تاریخ انعقاد قرارداد وصول پنج فقره چک اقدامی نکرده است دادگاه جهت رسیدگی به موضوع وقت تعیین خوانده در جلسه دادرسی دفاع و ضمن اقرار به اخذ وجه پنج فقره چک علت عدم اجرای تعهد را اختلاف خواهان و فروشنده زمین در عدم واگذاری امتیاز برق و گاز اعلام کردند النهایه صرف نظر از این که خوانده دلیلی بر عدم واگذاری امتیازات ارائه نکرده است نظر به این که بر فرض ثبوت نیز اختلاف بین خواهان و فروشنده ملک زمین دلیل عدم اجرای تعهد توسط خوانده نمی تواند باشد بلکه نامبرده موظف بوده نسبت به ساخت و احداث یک واحد ویلایی با مشخصات مندرج در قرارداد اقدام نماید و خوانده اقرار به این تعهد کرده است لذا دادگاه ادعای خواهان را ثابت تشخیص مستندا به مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی خوانده را ضمن الزام به اجرای تعهد به پرداخت مبلغ ۴۸۱ هزار و ۸۵۰ ریال بابت هزینه های دادرسی و مبلغ یک میلیون و دویست و بیست هزار ریال بابت حق الوکاله وکیل محکوم می نماید رای صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدید نظر استان می باشد.
خواسته ها: ۱- الزام به تنظیم سند رسمی ملک در مشهد ۲- مطالبه اجرت المثل اموال ۳- خلع ید در مشهد ۴- مطالبه خسارت دادرسی ۵- اثبات وقوع بیع
رای دادگاه
در خصوص دادخواست آقای سعید عابدیان و خانم… با وکالت از سوی خانم…. به طرفیت از آقای… و خانم… به خواسته اثبات وقوع بیع مورخ ۲۰/ ۴/ ۹۱، صدور حکم بر خلع ید از یک قطعه زمین و آپارتمان واقع در زمین صیفی کاری به مساحت ۶۳۰ مترمربع از نسق شماره… واقع در… طبق حدود و اوصاف مندرج در فروشنامه، الزام خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ تقدیم دادخواست ۲۳/ ۴/ ۹۸ لغایت اجرای کامل دادنامه به انضمام کلیه خسارات قانونی وارده اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل با این توضیح که وکیل خواهان در تبیین دادخواست خود بیان می دارد که ۱- موکل به استناد مبایعه نامه مورخ ۲۰/ ۴/ ۹۱ یک قطعه زمین صیفی کاری به مساحت ۶۳۰ متر مربع از نسق… مورخ ۲۱/ ۶/ ۳۵ با حدود اربعه مشخص در فروشنامه واقع در… از خوانده خریداری و فروشنده کلیه حقوق قطعیه، عینیه انتقال می نماید و موکل ثمن معامله را که در ذیل مبایعه نامه به تایید و امضای فروشنده(خوانده) رسیده است، پرداخت می نماید و به ایشان اذن می دهد که تا اطلاع ثانوی مبیع را در تصرف داشته و استفاده نماید. ۲- متعاقب خرید زمین، ساختمانی در زمین خریداری شده برای موکل و با هزینه و اذن موکل ساخته میشود که ساختمان موصوف نیز در تصرف خوانده ردیف اول می باشد که از تخلیه و تسلیم آن امتناع می نماید و اساساً بیع انجام شده را انکار نموده و از همین سو اختلاف در مالکیت محقق گردیده است. ۳- متعاقباً موکل مبادرت به ارسال اظهارنامه ای برای خوانده می نماید که نامبرده هیچ پاسخی ارائه نمی نماید( فتوکپی مصدق اظهارنامه به پیوست تقدیم میگردد) حالیه بنا به مراتب فوق مستندا ۱۰، ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی و سایر قوانین و مقررات مرتبط تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته مورد استدعاست…) دادگاه با توجه به اوراق و محتویات پرونده نظر به اینکه وکلای خواهان مدعی مالکیت ملک متنازع فیه از طریق بیع می باشند و خواندگان نیز در دادگاه حاضر شدند و به انتقال ملک از طریق این قرارداد اذعان و اقرار داشتند و مدعی دیگری که مدعی مالکیت در این ملک باشد وجود ندارد از طرفی ملک نیز سابقه ثبتی ندارد که مراتب جهت تعیین اجرت المثل ایام تصرف به کارشناسی ارجاع پس از وصول نظریه باز خواندگان اعتراضی به این نظریه معمول نداشتند لذا دادگاه با توجه به مراتب فوق نظر به اصل لزوم قراردادها و نیز اصل صحت آن خواسته خواهان را وارد تشخیص مستفاد از مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ از قانون مدنی و مواد ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و همچنین مواد ۳ و ۴ آیین نامه تعرفه حق الوکاله و هزینه سفر کانون وکلای دادگستری و وکلا و مشاوران حقوقی قوه قضاییه لذا دادگاه ضمن صدور حکم به اثبات مالکیت خواهان از طریق وقوع معامله( ۲۰/ ۴/ ۹۱) حکم به محکومیت خواندگان به خلع ید از یک قطعه زمین و آپارتمان واقع در زمین صیفی کاری به مساحت ۶۳۰ متر مربع از نسخ شماره… و مطابق نظریه و کروکی کارشناسی، پرداخت اجرت المثل ایام تصرف به مدت ۵۲ روز به قرار ماهیانه دو میلیون ریال و روزانه شصت و شش هزار و ششصد وشصت و هفت ریال جمعاً به مبلغ ۳ میلیون که تا زمان اجرای حکم باقی مانده به روز و ماه محاسبه و دریافت خواهد شد. پرداخت خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی به انضمام مبلغی که اجرای محترم احکام در زمان اجرای حکم محاسبه و و دریافت خواهند نمود. هزینه خدمات قضایی، هزینه کارشناسی و حق الوکاله وکیل مطابق قرارداد را صادر و اعلام می نماید و اما در خصوص خواسته دیگر خواهان الزام به تنظیم سند رسمی متنازع فیه ای با عنایت به اینکه این ملک دارای سابقه ثبتی در ادارات ثبت اسناد و املاک نمی باشد و دارای نسق می باشد دعوا به فرض ثبوت به دلیل عدم وجود سابقه ثبتی اثر قانونی ندارد لذا مستندا قسمت اخیر ماده ۸۹ ناظر به بند ۷ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رد دعوای وی را صادر و اعلام می نماید رای صادر شده حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدید نظر استان می باشد.
رئیس شعبه یازدهم دادگاههای عمومی حقوقی
تعریف عرصه و اعیان به اشکال دیگر (عرصه و اعیان ملک چیست؟ عرصه و اعیان یعنی چه؟)
به تمامی یک قطعه زمین عرصه می گویند.
اعیان بخش ساخته شده واقع در آن زمین است.
در اصطلاح ثبتی، اعیان به آنچه بر روی زمین ساخته میشود اطلاق می شود.
در مورد آپارتمان‌ها، باید دقت بیشتری در میزان سهم هر یک از واحدها از مساحت عرصه کرد.
به صورت کلی برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می‌گیرند هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد، ملک آپارتمان از ارزش بیشتری برخوردار خواهد بود که این مورد بایستی در آگهی‌های املاک مورد توجه قرار گیرد.
در توصیفی ساده ، سند منگوله دار سند دفتر چه ای که توسط اداره ثبت اسناد با نخ وسرب پلمپ شده است ( ودر حال حاضر سند تک برگی جایگزین آن شده است ) و بنچاق سندی است که توسط دفاتر اسناد رسمی بروی برگه های ( که دارای شناسه سند ورمز تصدیق است) تنظیم میشود .
نمونه از یک بنچاق نیم برگی مصرفی در دفاتر اسناد رسمی
1- نوع سند : یعنی نوع سندی که از انواع اسناد نگارش میشود مانند صاحنامه - قطعی غیر منقول (بیع نامه) - قطعی منقول ( بیع خودرو ) - تعهدنامه - اقرار نامه و …
2- مشخصات سندی در دفتر جاری دفترخانه که شامل شماره جلد دفتر ، صفحه سند نگارش شده ، شماره مسلسل سند در دفتر جاری همراه با تاریخ امضاء سند ، شماره دفترخانه و حوزه ثبتی .
3- وجوهی که طبق مقررات برای تنظیم سند دریافت میگردد.
شامل : حق الثبت ( واریزی از طریق دستگاه پوز دفاتر به حسابهای سازمان ثبت کشور )
حق التحریر و بهای اوراق مصرفی ( واریزی از طریق دستگاه پوز و یا دریافت نقدی بابت اجرت تحریر سند برای سردفتر و کارکنان )
در اسناد منقول خودرو مالیات نقل و انتقال ( واریزی به حسابهای دولتی از طریق دستگاه پوز دفاتر ) نیز دریافت میشود که در متن سند مبلغ دریافتی مندرج میگردد.
4- شماره مسلسل و شماره چاپی سند که تکرار نیشود برای بالابردن ضریب امنیتی و در پایین کد امنیتی
5- محل امضای دفتر یار اول دفتر خانه ( نماینده ثبت و معاون سردفتر ) و نیز در اوراق نیم برگی محل ممهور شدن به مهر برجسته دفترخانه .
6 - محل درج نام و نام خانوادگی سردفتر و قید امضاء سردفتر در برگه بنچاق
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستأجر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧٦باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشداز جمله امضا دو شاهد در ذیل قرارداداجاره املاک مسکونی ، که قاضی شورای حل اختلاف با صدور دستور به مرجع انتظامی محل ظرف یک هفته اقدام به تخلیه ملک مسکونی مینمایند.
ولی حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستأجر موصوف دستور تخلیه را صادر کردو نیاز به دادرسی داشته باشد و نهایتا حکم صادر گردد.
کد رهگیری معاملات املاک چیست؟
در سال ۱۳۸۷ هیات دولت و اتحادیه مشاوران املاک مصوبه و بخشنامه ای را منتشر کردند که بر طبق آن تمام مشاوران املاک می بایستی همه معاملات، نقل و انتقالات ملکی را در سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن (سامانه رهگیری) ثبت کنند. این قانون باعث می شود تا معاملات املاک در بازار مسکن شفاف سازی شود و دولت و نهادهای مرجع بتوانند به آسانی و سرعت آمار بازار مسکن را از لحاظ سطح قیمت ها و حجم معاملات زیر نظر داشته باشند. در این مقاله بنا داریم تا در مورد کد رهگیری معاملات املاک صحبت کنیم.
مهم ترین مزیت این سامانه علاوه بر ساماندهی معاملات ملکی این است که از کلاهبرداری در این بازار جلوگیری می شود و هیچ ملکی نمی تواند دو یا چندین بار فروخته شود. مشکلی که تا پیش از ایجاد این سامانه بسیار شایع شده بود و بسیاری از افراد تمام سرمایه شان را در اثر این کلاه برداری ها از دست داده بودند.
بنابراین دولت با اجباری کردن ثبت معاملات، صدور کد رهگیری و مهر دیجیتال گام مهمی برای کاهش کلاه برداری در بازار املاک انجام داد.
کد رهگیری چیست و چگونه عمل می کند؟
برای هر ملک یک کد رهگیری تعریف شده است که در تمام ایران قابلیت پیگیری دارد و حتما باید در متن مبایعه نامه بیان شود.
با وجود این کد، خریدار و فروشنده و مشاوران املاک می توانند از شرایط سند و ملک مورد معامله آگاه شوند.
برای دریافت این اطلاعات طرفین معامله می توانند با وارد کردن پلاک ثبتی از سند ملک اطمینان پیدا کنند و از طریق ارتباط با سازمان ثبت احوال می توانند هویت فرد فروشنده را شناسایی کنند. همچنین با وجود این ساماندهی می توان هنگام معامله، با استعلام از شهرداری از واقع شدن ملک در طرح هایی مثل مترو، فضای سبز و سایر اماکن عمومی آگاه شد.
همچنین طرح ساماندهی طرفین معامله را از میزان بدهی صاحب ملک به بانک مطلع می کند و حتی میزان بدهی مالیاتی صاحب ملک را نیز مشخص می کند و این موضوع می توانید در زمینه خرید و فروش زمین بسیار حائظ اهمیت باشد.
در این میان جعبه سیاهی نیز وجود دارد که مشاور املاک می تواند با استفاده از رمز عبور و شناسه صنفی خود وارد آن شود و هرگونه استعلامی انجام دهد که در این سامانه به ثبت می شود. در صورتی که ملک مشکلی نداشته باشد سامانه آن را به عنوان یک ملک و معامله سالم ثبت می کند و برای آن کد رهگیری صادر می شود.
آیا تعویض سند فروشنده در زمان انتقال قسمتی از ملک ضرورت دارد یا خیر؟
بموجب تبصره ذیل ماده 10 دستور العمل صدور اسناد مالکیت کاداستری (تک برگ) در رابطه با انتقال قسمتی از ملک ،تعویض سند فروشنده ضرورتی نداشته وفروشنده میتواند در زمانهای مختلف تا وقتی که امکان درج انتقال در ستون نقل وانتقال وجود دارد نسبت به انتقال جزءی از ملک در دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید وسند فروشنده پس از پر شدن ستون نقل وانتقال برای انتقال بعدی صادق نبوده وملک می بایست جهت تعویض به اداره ثبت مراجعه نماید.
دفاتر اسناد رسمی در زمان انتقال قطعی جز ء یا کل ملک ، مهری را درظهر سند مالکیت درج مینمایند که در انتهای آن عبارت “این سند برای نقل وانتقال بعدی فاقد اعتبار است” آورده شده، لازم به ذکر است این عبارت برای انتقال کل سهم فروشنده صادق بوده و برای انتقال جزء سهام مطابق تبصره ذیل ماده 10 عمل خواهد شد.
نکته: دعاوی حقوقی با موضوعات ملکی، املاک و اراضی از زمره دعاوی ویژه و تخصصی می باشد. لذا طرح یا دفاع در چنین دعاوی پر اهمیت را به وکیل –وکلای مجرب و متخصص در انواع دعاوی ملکی، املاک و اراضی در مشهد وکالت بسپارید.
ملک طلق چیست ؟
منظور از ملک طلق یا آزاد مالی است که غیر از حدود و قیود قانونی ، حدود و قیود دیگری برای تصرف (حقوقی و مادی ) در آن از راه عقود و ایقاعات یا توسط مقامات قانونی بوجود نیامده باشد .
به عنوان مثال مالی که موقوفه نباشد و یا از طریق وثیقه قراردادی و قضائی و قانونی متعلق حق غیر قرار نگرفته باشد مال طلق می باشد ، بنابراین مالی که قید یا قیودی به اراده شخص یا قهراً بر آن وارد شده باشد مانند وثایق قراردادی و وثایق قضائی مانند مال مورد تامین دادگاه ، و وثایق قانونی مانند عینی که متعلق حق زوجه بابت ثمنیه قرار گرفته یا مال مورد انتقال که در سند صلح آن انتقال گیرنده تا مدتی حق انتقال بغیر را ندارد بعنوان مال مقید (در مقابل طلق ) شناخته می شود .
خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن
دریافت خسارت وارد شده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کارشناس.
اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی گیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می شود.
خسارت وارده که به واسطه تاخیر در پرداخت مبلغی که به عنوان رهن ملک به مستاجر وارد می شود، به صورت امانت نزد موجر می ماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نیز مطالبه
می شود.
اجزای تشکیل دهنده ی مبایعه نامه:
اجزای تشکیل دهنده ی مبایعه نامه
مبایعه نامه عموما دارای ۱۱ وجه است که اجبارا می‌بایست در مبایعه‌نامه بکار روند این اجزا شامل موارد زیر است:
۱- مشخصات طرفین(خریدار و فروشنده)
۲- موضوع معامله(مورد معامله ای که فروخته می شود)
۳- ملحقات و جزئیات مورد معامله
۴- ثمن معامله(قیمت مورد توافق طرفین قرارداد)
۵- نحوه پرداخت ثمن مورد توافق طرفین قرارداد
۶- شرایط تسلیم و تحویل مورد قرارداد و همچنین شرایط انتقال مدارک از جمله اسناد مورد معامله.
۷- شرایط و اثار قرارداد (مواردی که در قانون معاملات می بایست توسط طرفین معامله انجام شود)
۸- تعهدات طرفین قرارداد
۹- شروط ضمن عقد
۱۰- جرایم و ضرر زیان ناشی از عدم انجام تعهدات طرفین قرارداد
۱۱- امضای فروشنده و خریدار و حداقل ۲ شاهد و متصدی معاملات
وکیل ملکی خوب در مشهد وکیلی است که ابتدا بر اصول و اساس وکالت پای بند بوده و احساس مسئولیت نسبت به موکل خویش را مبنای کار خود قرار میدهد و بر این اساس تمام تلاش و عزم خود را در جهت احقاق حقوق موکل خویش به کار می بندد.
شرط باطل رایج در مبایعه نامه
در بیش از 90 % قراردهای عادی منعقده تحت عنوان قولنامه یا بیع نامه تنظیمی در دفاتر املاک ، مشاورین املاک محترم با عنوان اقدام در جهت محکم تر شدن قرارداد (حق پشیمانی) تعهدات طرفین شرطی را با این عبارت درج می نماید که "طرفین می توانند با پرداخت ... ریال هر زمان که خواستند قرارداد را فسخ نمایند.
این شرط در قانون مدنی ایران مورد پذیرش نیست و تحت عنوان شرط مبطل از آن یاد می شود چرا که شرع و قانون مدنی اصل و ذات قرارداد بیع را دوام و ثبات می داند تا بر اساس آن نظم اجتماعی برقرار گردد و هیچ یک از طرفین نتواند هر زمان قرارداد را فسخ نماید و خریداران بعدی با مشکل مواجه نماید، ضمنا درج این شرط در قرارداد، علاوه بر اینکه "ابطال خود شرط "منجر به "بطلان عقد" هم می گردد .
ضمنا این جمله با بند ٦-٤ مبایعه نامه با کد رهگیری در تناقض می باشد.
لذا توجه شود از درج " شرط فسخ بدون مدت" در قراردادها خودداری گردد .
