فروش ملک مشاعی
برای آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در وهله‌ی نخست لازم است ملک مشاع را تعریف کنیم. ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» میفروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‌شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است) میباشد.
زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می‌رسد، هرکدام به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‌شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر میشود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).
فروش ملک مشاع
هرچند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته میشود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت میپذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن میباشد، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکاء خواهد بود، چرا که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود؛ برای مثال اگر احمد و علی مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع منوط به اذن شریک دیگر خواهد بود. حال اگر احمد سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان نماید و علی راضی به این عمل نباشد، میتواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف علی قانونی است.
به دلیل همین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی میکنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج نمایند. در ادامه راه‌هایِ گوناگون پایان دادن به وضعیت اشاعه بیان میشود.
پایان دادن به شراکت با توافق
در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته شده است؛ بنابراین با نگاه ویژه صرفاً به اموال غیرمنقول (اعم از زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با یکدیگر، میتوانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند. در این صورت، تقسیمنامهای اعم از عادی یا رسمی (می‌بایست جهت تنظیم تقسیم‌نامه‌ی رسمی به دفترخانه‌ی اسناد رسمی مراجعه کنند) تنظیم شود. ولی باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر خواهد بود که در میان شرکا شخص غایب و یا افرادی هم‌چون کودکان و یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند (محجورین)، وجود نداشته باشد. اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت اتخاذ تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.
پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛ افراز یا فروش ملک مشاع
زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هریک از شرکا میتواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده میشود، اقدام کند.
اولین سوال این است که شریک ملک باید به کدام مرجع مراجعه کند؟
پاسخ بدین سوال به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد. بنابراین در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزهای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتیکه مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتیکه واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.
در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.
مراجعه به اداره ثبت و فرآیندی که در اداره ثبت طی خواهد شد
پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه میکند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه‌بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه میکند که به امضای شرکا رسیده و بعد از آن نقشه‌بردار تصمیمش را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.
تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟
در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامهای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده میشود و وی میتواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می نماید.
فروش ملک مشاعی توسط وکیل شامل چه ویژگی و مزایایی می باشد؟
فروش ملک مشاعی : تقسیم کردن ملک هایی که بین چند نفر به صورت مشترک و مشاع میباشد گاهی اوقات با توافق افراد انجام میشود و گاهی اوقات به صورت قانونی و زور انجام خواهد شد.
شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.
گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.
اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نمیباشند و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمیباشد که در این صورت هر یک از شرکا میتوانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.
اگر هر یک از شرکا برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع اقدام کنند، دادگاه دستور فروش ملک مشاع صادر میکند و به دلیل اینکه حکم و یا قرار نمیباشد شما نمیتواند به دستور دادگاه اعتراض کنید و قطعی میباشد.
فروش ملک مشاعی توسط وکیل چه مزایایی دارد؟
مدت زمانی که دستور فروش ملک مشاع گرفته میشود بسیار کمتر میباشد.
نیازی به حضور شریکی که قصد فروش ملک مشاع را دارد، در دادگاه نمیباشد.
نیازی به حضور شریکی که قصد فروش ملک مشاع را دارد، در اداره ثبت هم نخواهد بود.
وکیل میتواند ضمن حضور در اداره ثبت مشخص کند که ملک قابل افراز است یا خیر.
بعد از گرفتن دستور فروش ملک مشاع وکیل میتواند سریعا ملک را به فروش برساند.
تمامی شرکا که مالک ملک مشاع میباشند میتوانند بدون حضور خود و در صورتیکه توافق کنند یک وکیل بگیرند.
سوالات فروش ملک مشاعی
(گلچین پرسش‌های مردمی در طی 15سال سابقه کاری)
افراز ملک مشاع باید از طریق چه مرجعی صورت بگیرد؟
افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حـوزه آن واقع است.
واحد ثبتی، ملک مشاع را به چه صورتی افراز میکند؟
واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید.تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است.
فروش سهم ۳ دانگی از آپارتمان و استفاده از حق شفعه چگونه است؟
به دلیل داشتن حق شفعه ابتدا این امتیاز خرید خانه برای طرفین میباشد سپس برای شخص ثالث.در صورتیکه شما قصد خرید نداشته باشید به مزایده گذاشته خواهد شد و شاید قیمت پائین تر یا معادل قیمت بازار باشد.
فروش ملک مشاعی در صورتیکه قرارداد اجاره بین دو شریک تنظیم شده باشد امکان پذیر است؟
در صورتیکه ملک غیر قابل افراز باشد شریک دیگر میتواند ضمن گرفتن دستور تخلیه برای فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز از طریق دادگاه اقدام نماید. لذا تا زمان قرارداد اجاره میتوانید سکونت داشته باشید.
فروش ملک مشاعی در صورتیکه چند شریک وجود داشته باشند چگونه میباشد؟
بله شریک مشاعی (در صورتیکه تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد) میتواند سهم مشاعی خود را به دیگری بفروشد و منعی در این خصوص نخواهد داشت ولی بهتر است که ابتدا طی یک اظهارنامه آمادگی خود را برای فروش سهم خود به دیگر شرکا اعلام کند.
دستور فروش ملک کشاورزی چگونه باید صادر شود؟
شما میتوانید برای فروش ملک غیر قابل افراز دستور فروش بگیرید که خارج از نوبت به آن رسیدگی خواهد شد لذا تقسیم زمین دارای اعتبار بوده و به قوت خود باقی است.
آیا برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع نیاز به ابطال تمبر و هزینه دادرسی میباشد؟
خیر به دلیل اینکه دادگاه دستور به فروش ملک مشاعی صادر میکند و حکم نمیباشد لذا خارج از نوبت به آن رسیدگی میشود و نیاز به هزینه دادرسی و … نمی باشد.
چگونه میتوان نسبت به افراز و فروش ملک مشاع اقدام نمود؟
با توجه به اینکه امکان فروش املاک مشاعی که افراز صورت نگرفته و سهم شرکاء مشخص نشده وجود ندارد شریکی که قولنامه را امضاء نکرده و اعلام رضایت ننموده است میتواند علیه شرکاء دعوی فروش ملک مشاع را مطرح نموده و درخواست افراز ملک را بنماید. افراز بین مالکین اصلی صورت میپذیرد مگر اینکه مالک نسبت به فروش ملک به سایرین اعلام رضایت داشته باشد که بین مالکین فعلی صورت می پذیرد.
سهم مالکین در فروش ملک مشاع چگونه میباشد؟
اولا مستحضر باشید که اگر سند هر واحد به صورت مستقل باشد نمیتوانید مالک دیگر را ملزم به فروش آپارتمان و سهم ایشان نمائید لذا در صورتیکه ملک مشاع باشد بر اساس قرارداد و قولنامه و یا سند هر فردی سهم خواهد برد.
تقسیم ملک مشاعی در صورتیکه تعدادی از شرکا راضی نباشند چگونه است؟
شما برای افراز زمین خود به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه کرده و در صورتی که ملک قابل افراز باشد افراز خواهد شد و در غیر این یک گواهینامه مبنی بر عدم افراز بودن به شما داده خواهد شد که میتوانید برای فروش آن نیز اقدام نمائید.
مراحل تنظیم دادخواست فروش ملک مشاعی توسط وکیل
شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور ملکی دارید.
جهت پیشبرد و موفقیت در دعاوی ملکی خود در مشهد با گروه وکلای متخصص در دعاوی ملکی - املاک در مشهد به صورت کارگروه و تیمی تخصصی و ویژه در پرونده ملکی شما اقدام می نمایند تماس حاصل نمایید.
پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای فروش ملک مشاعی را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست فروش ملک مشاعی توسط وکیل
مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
ارائه قرارداد و یا اصل سند مالکیت مشاعی و …
ماده 1 آیین نامه ی قانون افراز و فروش مال مشاع
ماده ۱ –
افراز املاک مشاع که روند ثبتی آنها پایان یافته ، خواه از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد درخواست یک یا چند شریک باشد ، با واحد ثبتی حوزه ای خواهد بود که ملک مورد نظر در حوزه آن واقع است که واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را می تواند افراز نماید .
تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده، تا زمانی که رفع تعارض نشده باشد ، اقدام به افراز نخواهد گردید .
ماده 2 آیین نامه ی قانون افراز و فروش مال مشاع
ماده ۲ –
تصمیم واحد ثبتی ، قابلیت اعتراض از سوی هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک را خواهد داشت ، مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض خواهد بود .
دادگاه شهرستان به دادخواست رسیدگی کرده و حکم لازمه را صادر خواهد کرد ، همچنین حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
ماده 3 آیین نامه ی قانون افراز و فروش مال مشاع
ماده ۳ –
هزینه ی تفکیک تعیین شده در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک به هنگام اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.
ماده 4 آیین نامه ی قانون افراز و فروش مال مشاع
ماده ۴ –
مالی که به موجب تصمیم قطعی ، قابلیت افراز نداشته باشد ، با درخواست هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.
ماده 5 آیین نامه ی قانون افراز و فروش مال مشاع
ماده ۵ –
رسیدگی واحد ثبتی ، ابلاغ اوراق ، ترتیب فروش املاک غیر قابل افراز ، تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون طبق آیین‌نامه‌ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می‌رسد.
ماده 6 آیین نامه ی قانون افراز و فروش مال مشاع
ماده 6 –
پرونده‌های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه‌ها مطرح میباشد ، همچنان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می‌گیرد اما اگر خواهان افراز بخواهد ، دادخواست خود را در واحد ثبتی مطرح کند ، باید دادخواست قبل را از دادگاه استرداد نماید.
افراز به جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر از مال مشاع گفته می شود ، در واقع ، عمل تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها ، افراز نامیده می شود.
اجرت‌المثل ایام تصرف در مال مشاع
چکیده:
برای این که دعوای اجرت‌المثل ایام تصرف در مال مشاع مسموع باشد، ابتدا خواهان باید ثابت کند که تصرفات خوانده در مال مشاع با مخالفت وی روبرو شده است.
تاریخ رای نهایی:
1391/06/18
شماره رای نهایی:
9109970221300750
رای بدوی
در خصوص دعوی آقای (ر. الف.) وکیل دادگستری به وکالت از 1- آقای (ح. ذ.) 2- آقای (م. ذ.) 3- آقای (م. ذ.) هردو با وکالت مع‌الواسطه آقای (الف. ذ.) به طرفیت آقای (ق. ع. ج. ک.) به خواسته محکومیت خوانده به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف به نسبت حق السهم خواهان‌ها به انضمام خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل موقّتاً مقوّم به (000/000/51) ریال . نظر به اینکه میزان مالکیت خوانده نسبت به ملک مورد نظر مستند به دلیل قانونی نیست و با توجه به محتویات پرونده به نظر می‌رسد مالکیت وی به میزان یک و نیم دانگ باشد مقرر گردید که نامبرده جهت ارایۀ دلیل قانونی در این خصوص اقدام نماید و دادگاه متعاقباً در تاریخ 22/5/1390 دستور استعلام وضعیت ثبتی را صادر نمودند که النّهایه اداره ثبت اسناد و املاک غرب تهران به شرح پاسخ شماره 42982 مورخ 9/9/90 اعلام نمودند که میزان مالکیت آقای (ج. ذ.). به میزان سه دانگ و آقایان (ح. ع. الف. ج. ک.) و (ق.ع. ج. ک.) هریک به میزان یک و نیم دانگ نسبت به پلاک ثبتی 2533 فرعی از 2395 اصلی مجزا از پلاک 844 بخش 10 تهران میباشد. دادگاه با توجه به مراتب فوق، نظر به اینکه اولاً؛ مالکین مال مشاع باید مطابق مقررات ماده 576 از قانون مدنی، نحوه ادارۀ مال مشاع را مشخص نمایند ولی پس از موت مورث خواهان‌ها این اقدام صورت نگرفت، ثانیاً؛ مطالبه اجرت‌المثل فرع بر اعلام مخالفت با تصرف خوانده در مال مشاع است اعلام مخالفت از طریق اظهارنامه یا غیره؛ ولی این‌گونه عمل نشد، ثالثاً؛ خوانده در جلسات رسیدگی و لوایح تقدیمی ادعای خواهان‌ها را نپذیرفتند. لذا ضمن عدول از ارجاع امر به کارشناسی که توسط رئیس محترم وقت دادگاه صورت گرفت به لحاظ فقد دلیل قانونی حکم به بطلان دعوا صادر و اعلام می‌گردد. این رأی ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدید نظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 219 دادگاه عمومی حقوقی تهران
رای دادگاه تجدید نظر
تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواهان ها باوکالت آقای (ر. الف.) به طرفیت تجدیدنظرخوانده نسبت به دادنامۀ شماره90/949 صادره از شعبه219 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی خواهان‌های بدوی به شرح دادنامه تجدیدنظر خواسته صادر گردیده است، دادگاه نظر به اینکه تجدیدنظرخوانده بر میزان سهمی خود بر پلاک ثبتی متنازعٌ فیه تصرّف داشته و نظر به اینکه تجدیدنظرخواهان‌ها دلیلی بر ممانعت تجدیدنظرخوانده در تصرف تجدیدنظرخواهان‌ها ارائه ننموده‌اند و نظر به اینکه حسب محتویات پرونده آقای (م. ذ.) در پلاک ثبتیِ مورد نزاع نیز تصرّف داشته است که احد از ورثه مرحوم (ج. ذ.) میباشد، صرف‌نظر از استدلال دادگاه بدوی، وارد نمیباشد، زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته براساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحاً و مطابق مقررات قانونی و خالی از هر گونه اشکال صادر شده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع کننده و محکمه‌پسندی که نقض و بی‌اعتباری دادنامه معترضٌ‌عنه را ایجاب کند، ابراز ننموده و لایحۀ اعتراضیه متضمن جهت موجّه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچ‌یک از شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد، دادگاه ادّعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحّت تشخیص نداده، دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی می-داند و مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مــدنی ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نتیجتاً تأیید می نماید. رأی صادره قطعی است.
رئیس‌شعبه 13 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه/پژوهشگاه قوه قضاییه
ممنوع المعامله شدن شریک ملک مشاعی
پرسش: یک ملک مشاعی خریده ایم هر یک ٣دانگ ، یکی از شرکا ممنوع المعامله شده. چکار باید کرد؟
پاسخ: باید علت ممنوع المعامله بودن نامبرده مشخص شود، در موردی که به علت "جنون یا سفاهت "محجور شده و در صورتی که قیم داشته باشد قیم نامبرده حق اداره ، تصمیم گیری و با اجازه دادستان حق فروش دارد. در صورتی که قیم نداشته باشد، باید تقاضای "تعیین قیم"نمائید و در موردی که به علت "ورشکستگی" محجور یا ممنوع المعامله شده "مدیر تصفیه "نماینده قانونی نامبرده تلقی شده و تصمیم گیری در این خصوص به عهده وی می باشد.
تخلیه املاک مشاعی
برای آنکه بدانیم نحوۀ تخلیۀ املاک مشاع و راهکارهای موجود تخلیه ملک مشاع چیست، ابتدا باید تعریف درستی از ملک مشاع و سهم مشاعی داشته باشیم.
طبق تعریف قانونی، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» می‌گویند. معنای اشاعه این است که هر کدام از مالکین در جزء به جزء ملک سهم دارند. به طور مثال زمانی که دو نفر اقدام به خرید یک واحد مسکونی یا تجاری میکنند و یک از آنها مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ است؛ طبق قانون سهم مالک با دانگ کمتر در تمام آن واحد پخش شده است و قابل تفکیک نیست.
مثال دیگر زمانی است که یک ملک از وارث به ورثه می‌رسد. در حالی که تمام ورثه از تمام ملک سهم دارند (هرچند فرزند ذکور دو برابر فرزند مونث ارث می‌برد و میزان سهم او بیشتر است.) اما مرزی برای سهم هر یک مشخص نشده است و کل ملک به صورت مشاع در تملک آن‌هاست.
در حالت دیگر میتوان به قسمت‌های مشترک ساختمان‌های تجاری و مسکونی مانند حیاط، پشت‌بام، راه‌پله و… اشاره کرد؛ این چنین فضاهایی نیز به صورت مشاع در تملک صاحبان ملک است.
البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانۀ مشاعی شریک صادر میشود.
سهم مالکین در تقسیم ملک مشاع چگونه میباشد؟
دعوای تخلیه ید در ملک مشاع به چه صورتی میباشد؟
آیا خلع ید از ملک مشاع با تخلیه مورد اجاره تفاوتی دارد؟
دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع چگونه میباشد؟
دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع چگونه میباشد؟
دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع چگونه میباشد؟
ملک مشاعی که شش دانگ آن اجاره داده شده به چه صورتی تخلیه میشود؟
مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید به معنای اعم آن به ۳ دسته از دعاوی تقسیم میشود:
نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.
دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع چگونه میباشد؟
در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود.
در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.
منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید (به معنای اخص) در ملک مشاع هنگامی میتواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا میباشد.
دعوای تخلیه ید در ملک مشاع به چه صورتی میباشد؟
فرض کنیم ۳ شریک که هر کدام ۲ دانگ مشاعی از مغازه‌ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می‌دهند. پس از مدتی مستأجر اجاره ماهانه یکی از ۳ شریک را پرداخت نـمیکـنـد و یـا ایـن که برخلاف نوع استفاده قراردادی، از مغازه بهره برداری مینماید.
ازاین‌رو شریک ناراضی دعوای تخلیه ید را طرح میکند؛ در حالی که ۲ شـریـک دیگر با مستأجر به سازش می‌رسند. در این فرض چه قضاوتی صحیح خواهد بود؟
هـمـان گونه که می‌دانیم، در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و ازاین‌رو است که باید بپذیریم مفاد ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود.
نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تـوافق با مستاجر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران بود.
در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید میکند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر میباشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی‌شود؛ زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلیل لزوم آن بتوان اجاره را فـسـخ و درخواست تخلیه کرد.
دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع چگونه میباشد؟
قانون‌گذار در ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه موضوع را حل نموده و بـه صراحت اعلام داشته است: در صورتی که ۲ یا چند نفر، مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شوند، حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات آیین دادرسی مدنی خواهند بود.
در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، سبق تصرف خواهان، لحوق تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات وی، ارکان دعوا را شکل می‌دهند و باید اثبات شود که در این مورد مالکیت خواهان اماره‌ای بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است.
دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع چگونه میباشد؟
در این دعوا بحث جرم و مجازات مطرح است و باید دید که اگر شریکی بدون اذن شریک دیگر در ملک مشاع تصرف کند و سایر ارکان جرم ثابت شوند، آیا متصرف مطابق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی و مواد مرتبط دیگر قابل مجازات خواهد بود یا خیر؟
در این رابطه ۲ دیدگاه متضاد ارائه شده است. عده‌ای به این دلیل که هر شریک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکیت دارد و تصرف او در آن ملک تصرف در ملک خود است، این جرم را قابل تحقق نمی‌دانند؛ اما از سوی دیگر، گروهی بر این مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق دیگری هم هست، تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری و وقوع جرم می‌دانند.
این اختلاف نظر در سایر جرایم علیه اموال و مالکیت مانند سرقت، خیانت در امانت و تخریب هم وجود دارد و در آرای صادر شده از محاکم تمایل به هر دو نظر دیده میشود. تنها درخصوص تخریب، رأی وحدت رویه‌ای صادر و این جرم در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است.
باید توجه داشت که در بعد حقوقی این دعوا، همان‌گونه که گفته شد، سبق تصرفات خواهان مهم است؛ در حالی که در بعد کیفری اثبات مالکیت شاکی مورد نظر قانون‌گذار بوده است.
سهم مالکین در تقسیم ملک مشاع چگونه میباشد؟
اولا مستحضر باشید که اگر سند هر واحد به صورت مستقل باشد نمیتوانید مالک دیگر را ملزم به فروش آپارتمان و سهم ایشان نمائید لذا در صورتیکه ملک مشاع باشد بر اساس قرارداد و قولنامه و یا سند هر فردی سهم خواهد برد.
آیا خلع ید از ملک مشاع با تخلیه مورد اجاره تفاوتی دارد؟
خلع ید از ملک مشاع با لحاظ ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بلامانع است لکن در مورد تخلیه مورد اجاره موضوع فرق می کند زیرا در این گونه موارد حکم تخلیه مشاعی بر اساس ماده مذکور مستلزم تخلیه کل شش دانگ مورد اجاره است و اقدام به این امر موجبات تضییع حق مستاجر یا مستاجرین دیگر را که دعوی نسبت به سهم آنها طرح نشده است فراهم می آورد.
علی هذا با بقای رابطه استیجاری در مورد آنها اجرای حکم تخلیه در مورد کل شش دانگ موجه و قانونی نخواهد بود و بنابراین در صورت حکم تخلیه به صورت مشاعی، اجرای احکام فقط باید نسبت به سهمی که حکم تخلیه صادر شده اقدام نماید.
ملک مشاعی که شش دانگ آن اجاره داده شده به چه صورتی تخلیه میشود؟
در نقاطی که قانون موجر و مستاجر اجرا می شود در موردی که مستاجر ملک مشاع راجع به پرداخت اجاره بهای یک از مالکین مشاعی تخلف باشد قطع نظر از مقررات قانون مدنی درباره املاک مشاعی و اجاره بهای ملک مشاعی موضوع ماده ۴۷۵ قانون مدنی بر حسب مستفاد از صدر ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر مالک و موجر سهم مشاعی می توند نسبت به سهم مشاعی خود درخواست تخلیه از دادگاه بنماید و نحوه اجرای این حکم نیز در قسمت اخیر صدور ماده ۱۴ مذکور به عبارت و محل تخلیه می شود ذکر شده و مستفاد از عبارت مذکور این که در مقام اجرای حکم شش دانگ مورد اجاره باید تخلیه گردد.
در این صورت بر حسب مستنبط از ملاک ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی و هم چنین مقررات قانون مدنی در باب شرکت، تصرف محکوم له و موجر مربوط ملک مشاع تخلیه شده تابع مقررات املاک مشاع موجر مستلزم تخلیه شش دانگ مورد اجاره می باشد و اشاعه نیز مفید همین معنی است لذا مالک و موحر سهم مشاع علاوه بر این که حق درخواست تخلیه سهم مشاع خود را دارد می تواند در خواست تخلیه شش دانگ مورد اجاره را نیز بنماید.
تفاوت تفکیک و افراز چیست؟
در تعریف افراز گفته شده به تقسیم کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک اطلاق می شود، که یا از طریق تراضی بین شرکاء و یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه، انجام می شود.
در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.
به گزارش معاونت فرهنگی قوه قضاییه، گرچه برخی از افراد تفکیک و افراز را مترادف و به معنای واحد دانسته اند، اما باید اشاره کرد از منظر قانونی و عرف ثبتی، تفکیک عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می باشد.
به طور مثال قطعه زمینی است به مساحت ۵ هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می شود که آن زمین به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است.
به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده میشود.
تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام میشود و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم میشود. این صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است.
از طرفی دیگر، در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچک تر تفکیک و تقسیم نماید، همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک کنند.
اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع این اصطلاح به کار برده نمی شود.
بنابراین اگر ملک مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود. یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند.
مثلاً اگر زمینی به مساحت ۵ هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به ۱۰ قطعه ۵۰۰ متری تفکیک گردد، هر یک از شرکاء مالک ۳ دانگ هر قطعه خواهند بود، اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و ازحالت مشاع بودن و اشتراک خارج می گردد.
رای بدوی و تجدیدنظر از دادگاه های تهران
تاریخ راى نهایى :١٣٩٢/٦/٣٠
شماره راى نهایى :٩٢٠٩٩٧٠٢٧٠٤٠٠٦٣٨
رای بدوی :
درخصوص دعوای آقایان 1 ـ ع.ی. 2 ـ ح.ت. به وکالت از آقای م.ز. به‌طرفیت 1 ـ خانم م.ز. 2 ـ آقای الف ش. ردیف دوم با وکالت آقای م.د. به‌خواسته صدور حکم مبنی بر اعلام اخذ به شفعه نسبت به سه دانگ یک باب مغازه به پلاک ثبتی شماره 48539/4476 (قطعه اول تفکیکی) به قرار‌السهم از عرصه و قسمت‌های مشاعی واقع در بخش 7 تهران و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی و پرداخت کلیه خسارات دادرسی و صدور قرار دستور موقت مبنی بر منع نقل‌وانتقال ملک با توجه به اینکه وکیل خواهان دادخواست خود را در رابطه با تقاضای صدور دستور موقت مسترد نموده‌اند لذا دادگاه در این قسمت به استناد بند الف ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست خواهان را صادر و اعلام مینماید اما در رابطه با دعوای مطروحه از ناحیه خواهان صرف‌نظر از دفاعیات خوانده ردیف اول و وکیل خوانده ردیف دوم در جلسه دادرسی مورخه 3/11/91 مبنی بر علم و اطلاع خواهان از زمان انجام معامله و عدم اعمال فوری حق شفعه با عنایت به اینکه حسب موازین قانونی اخذ به شفعه در مورد اموال غیرمنقول قابل تقسیم قابل اعمال میباشد و در حال حاضر گواهی اداره ثبت اسناد و املاک محل (تصمیم واحد ثبتی) دایر بر قابل تقسیم و افراز بودن ملک موضوع خواسته ارائه و ابراز نشده است بنابراین دادگاه دعوای خواهان را به کیفیت حاضر قابل استماع ندانسته و به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 808 قانون مدنی قرار عدم استماع دعوای خواهان صادر و اعلام می‌گردد رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
شعبه 155 دادگاه عمومی حقوقی تهران
رای تجدید نظر :
درخصوص تجدیدنظرخواهی م.ز. با وکالت ع.ی. و ح.ت. به‌طرفیت الف.ش. و م.ز. نسبت به دادنامه شماره 814 مورخ 7/11/1391 صادره از شعبه محترم 155 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن قرار عدم استماع دعوی اولیه تجدیدنظرخواه به‌خواسته صدور حکم بر اعلام اخذ به شفعه نسبت به سه دانگ یک باب مغازه به پلاک ثبتی 48539/4476 قطعه اول تفکیکی بخش 7 تهران وجه التزام تجدیدنظرخواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال و تأدیه خسارت دادرسی، قطع‌نظر از آنکه در مورد اخذ به شفعه عنوان صحیح اعمال اخذ به شفعه میباشد و خواسته الزام به تنظیمسندرسمی متفرع بر خواسته اول و تحقق آن میباشد با توجه به اینکه وفق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع و مطابق رویه قضایی افراز و تقسیم املاک مشاع در صلاحیت مرجع ثبتی است لهذا با بررسی و مداقه در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظرخواه دلیل قانونی درجهت نقض دادنامه ارائه نداده و قرار صادره وفق موازین قانونی و اصول حقوقی صادر گردیده است مستنداً به ماده 353 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه معترضٌ‌عنه عیناً تأیید می‌گردد. این رأی قطعی است.
رئیس شعبه 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
جهت ارتباط با مشهد وکالت می توانید در ساعات اداری از طریق شماره های ذیل تماس حاصل فرمایید:
۰۵۱-۳۷-۶۷-۸۰-۹۰
۰۹۱۵-۸۰-۷۰-۱۶۴
نکته 1: مشاوره حقوقی به صورت حضوری و با تعیین وقت قبلی از طریق شماره های ارتباطی فوق انجام می گردد. مشاوره حقوقی به صورت تلفنی نیز امکانپذیر است.
نکته 2 : مشاوره حقوقی به صورت حضوری یا تلفنی دارای هزینه حق المشاوره می باشد.
نکته3- در مشهد وکالت حق الوکاله قابلیت اقساط دارد.
زمان ملاقات به وقت ایران-مشهد : روز های شنبه تا چهارشنبه از ساعت ۱۷ الی ۲۱ می باشد.
نظری ثبت نشده است.
پاسخ خود را بگذارید