سرقفلی چیست و نحوه محاسبه سرقفلی
سرقفلی چیست و نحوه محاسبه سرقفلی
سرقفلی چیست؟ سرقفلی یا حق کسب پیشه و تجارت حقی است که مستاجر در اجاره محل مورد اجاره دارد تا بتواند در آن جا تجارت خود را ادامه دهد و در تمدید قرارداد حق تقدم داشته باشد. این دارایی نامشهود از طریق ارزش ئ نام برند، جمع آوری مشتریان وفادار، خوش رفتاری با مشتریان و پرسنل به ست آمده و اعتبار کسب و کار در یک محل خاص محسوب می شود؛ سرقفلی با وجود اینکه یک دارایی فیزیکی و قابل مشاهده نیست، اما در صورت ترازنامه شرکت ها جزو اموال و دارایی های یک کسب و کار محاسبه می شود.
سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست و چه تفاوت‌هایی با هم دارند؟
سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ این سوالی است که برای بسیاری از کسب و کارهایی که مکان استقرار آن ها در ملک های استیجاری قرار دارد به وجود می آید.
سرقفلی مغازه به زبان ساده یک حق مالی است که برای صاحبین کسب و کارهایی به وجود می آید که در ساختمان هایی که مالکیت آن ها متعلق به دیگران است. اصطلاح سرقفلی ارزشی مادی است که به صورت جدا از ارزش واقعی ملک محاسبه شده و به کسی که آن را به وجد آورده است تعلق دارد و این حق را برای مستاجر به وجود می آورد تا در مکان اولیه مستقر بماند . اختیار تام مالک را برای تخلیه ملک از بین می برد.
این حق به صاحب شغل این اجازه را می دهد تا نتیجه فعالیت تجاری خود را از مالک دریافت کند و اگر مالک بخواهد ملک خود را از مستاجر پس بگیرد باید مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کند.
حق کسب و پیشه به معنای اعتبار و شهرت تجاری است. هنگامی که صاحب کسب و کار در ملکی فعالیت تجاری دارد و اعتبار این ملک را به دلیل اعتبار و شهرت خود ارتقا می دهد، در حالی که اگر این تاجر در آن ملک نبود، اعتبار آن مکان تجاری نیز تغییری نمی یافت.
حق کسب و پیشه در سال 57 در قانون به تصویب رسید که به موجب آن با اتمام مدت قرارداد، زمان اجاره ملک تجاری پایان نیافته و در برخی موارد موجر حق تخلیه ملک را دارد. این حق در گذر زمان تغییراتی پیدا کرد و در سال 1376 به حق سرقفلی تبدیل شد. سرقفلی با حکم دادگاه از سوی مالک قابلیت ساقط شدن دارد.
.jpg)
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
- سرقفلی: به مبلغی که در ابتدا توسط مستاجر به مالک یا مستاجر قبلی پرداخت می شود، گفته می شود و به توافق طرفین بستگی دارد.
- حق کسب و پیشه: به حقی گفته می شود که مستأجر در نتیجه فعالیت مستمر تجاری و جلب مشتریان در ملک تجاری به دست می آورد و به‌صورت خودکار ایجاد می شود.
سرقفلی در قوانین حقوقی
سرقفلی مغازه و اماکن تجاری در قوانین حقوقی دو مفهوم مختلف دارد.
در مفهوم اول، سرقفلی به اعتبار و شهرت یک نام تجاری یا شرکت اشاره دارد. این اعتبار می تواند مزایای رقابتی مهمی برای شرکت ایجاد کند. در این حالت، شرکت دارایی های نامشهودی دارد که در ترازنامه ثبت نمی شوند، اما نقش مهمی در موفقیت آن دارند.
در مفهوم دوم، سرقفلی مبلغی است که یک شرکت برای خرید اعتبار و شهرتی که شرکت دیگری در طول سال ها ایجاد کرده، پرداخت می کند. تنها سرقفلی ای که خریداری شده باشد، در ترازنامه به‌عنوان دارایی ثبت می شود.
به‌طور خلاصه، سرقفلی یکی از عوامل اصلی در تعیین ارزش و مالکیت یک کسب و کار است.
سرقفلی در قانون مدنی ارتباط موجر و مستاجر
سرقفلی یکی از موضوعات مهم در روابط میان موجر و مستاجر در اماکن تجاری است که در قوانین ایران جایگاه ویژه ای دارد. هرچند قانون مدنی به‌صورت مستقیم به سرقفلی نپرداخته، اما قوانین خاصی مانند قانون روابط موجر و مستاجر سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ به تبیین حقوق و تکالیف مرتبط با آن پرداخته اند. در این نوشتار، به بررسی جایگاه سرقفلی در ارتباط میان موجر و مستاجر و قوانین مربوط به آن خواهیم پرداخت.
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶:
در این قانون، اصطلاح سرقفلی به‌صراحت مطرح نشده است. اما حق کسب و پیشه و تجارت که حقی مشابه سرقفلی است، در نظر گرفته شده است. طبق این قانون، اگر مستاجر در ملک تجاری فعالیت اقتصادی کند، پس از پایان قرارداد، مالک نمی تواند او را بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت از ملک خارج کند.
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶:
در این قانون سرقفلی به‌صراحت تعریف شده و چارچوب مشخصی برای آن ارائه شده است.
بر اساس این قانون:
- سرقفلی می تواند به‌صورت نقدی در ابتدای قرارداد از مستاجر دریافت شود.
- مالک می تواند برای واگذاری ملک تجاری، شرط دریافت مبلغی تحت عنوان سرقفلی را عنوان کند.
- حق سرقفلی قابل انتقال به غیر است، مگر اینکه در قرارداد توافق دیگری شده باشد.
- مستاجر در پایان قرارداد، اگر شرط بازپرداخت سرقفلی وجود داشته باشد، می تواند مبلغ آن را از مالک مطالبه کند.
سرقفلی که در قانون 28 موجر و مستاجر به تصویب رسیده است، به این صورت است که در صورت صدور حکم دادگاه به پرداخت سرقفلی، موجر موظف است ظرف مدت 3 ماه این مبلغ را به صندوق دادگستری واریز کرده و اقدامات پرداخت آن را به مستاجر انجام دهد در صورتی که این مراحل انجام نشود حکم صادر شده ملغی الاثر می شود؛ مگر اینکه طرفین مدت زمان بیشتری را با هم توافق کرده باشند. از طرفی موجر ظرف مدت یکسال از صدور حکم می تواند تقاضای صدور اجرائیه نماید در غیر اینصورت حکم باطل می شود مگر طرفین مدت زمان دیگری را توافق کرده باشند.
علت به وجود آمدن این قوانین این است که رعایت حال مستاجر در نظر گرفته شود و میزان حق کسب و پیشه و سرقفلی به نرخ روز محاسبه شده و مبلغی عادلانه مشخص شود.
فرمول محاسبه سرقفلی
محاسبه سرقفلی به عوامل متعددی بستگی دارد و فرمول دقیق و ثابتی برای آن وجود ندارد؛ چرا که ارزش سرقفلی به شرایط و توافق طرفین، موقعیت ملک، مدت زمان اجاره، سابقه کسب و کار، و قوانین جاری بستگی دارد. با این حال، می توان اصول کلی زیر را برای محاسبه سرقفلی در نظر گرفت:
سرقفلی معمولا به صورت درصدی از ارزش ملک تجاری یا بر اساس درآمد کسب و کار مستاجر تعیین می شود. این فرمول به طور تقریبی به شکل زیر بیان می شود:
مبلغ سرقفلی=ارزش ملک×در صد توافقی سرقفلی
عوامل موثر در تعیین سرقفلی
- موقعیت ملک تجاری:
- مکان ملک (مرکز شهر، مناطق پرتردد، یا کم تردد) تاثیر مستقیم بر ارزش سرقفلی دارد.
- نوع کسب و کار مستاجر:
- اگر ملک برای کسب و کار خاصی اجاره داده شود، درآمد آن کسب و کار می تواند ملاک محاسبه قرار گیرد.
- مدت زمان اجاره:
- قراردادهای بلندمدت معمولا سرقفلی بیشتری دارند.
- مشتری های کسب و کار:
- میزان رضایت مشتریان و تعداد آن ها نیز ممکن است در ارزش گذاری سرقفلی تاثیر داشته باشد.
- حقوق کسب و پیشه:
- اگر مستاجر قبلی فعالیت موفقی داشته باشد، این حق می تواند در افزایش مبلغ سرقفلی نقش داشته باشد.
روش های رایج محاسبه سرقفلی
- روش بر مبنای اجاره بها: در این روش، مبلغ سرقفلی به صورت ضریبی از اجاره بهای سالانه محاسبه می شود. برای مثال: سرقفلی=اجاره بهای سالانه×۴یا ۵
- روش درصدی از ارزش ملک: درصدی از ارزش ملک تجاری به عنوان مبلغ سرقفلی محاسبه می شود. این درصد معمولا با توافق طرفین مشخص می شود.
محاسبه دقیق سرقفلی نیازمند توافق طرفین و در نظر گرفتن تمامی عوامل موثر است. برای تعیین دقیق تر، مشورت با وکیل امور ملکی مشهد توصیه می شود.
سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟
معمولاً سرقفلی بین ۲۰ تا ۵۰ درصد ارزش ملک تجاری تعیین می شود. البته در مناطق پرتردد و مراکز شهر این درصد می تواند بیشتر باشد.
نکات مهم در خرید مغازه با سرقفلی
خرید مغازه با سرقفلی یک سرمایه‌گذاری قابل توجه است، اما باید با دقت و رعایت تمام جوانب حقوقی، مالی و عملی انجام شود. مشورت با افراد متخصص و مطالعه دقیق قراردادها و شرایط ملک، از بروز مشکلات جلوگیری خواهد کرد. در اینجا نکات مهمی که باید در خرید مغازه سرقفلی به آن توجه کنید آورده شده است:
- بررسی سند و وضعیت حقوقی ملک
- مالکیت قانونی: از مالکیت قانونی فروشنده اطمینان حاصل کنید و مدارک ملک را بررسی کنید.
- عدم بدهی یا ادعا: مطمئن شوید که ملک بدهی بانکی، مالیاتی، یا ادعای حقوقی ندارد.
- مطالعه قرارداد قبلی: شرایط قراردادهای قبلی را بررسی کنید تا از تعهدات احتمالی آگاه شوید.
- توجه به ارزش واقعی سرقفلی
- ارزیابی موقعیت مکانی: موقعیت ملک (مرکز شهر، مناطق تجاری پرتردد) و قابلیت جذب مشتری از عوامل کلیدی در ارزش سرقفلی هستند.
- مقایسه با موارد مشابه: قیمت سرقفلی را با مغازه های مشابه در همان منطقه مقایسه کنید.
- بررسی شرایط کسب و کار
- پتانسیل درآمدزایی: نوع کسب و کارهایی که در این ملک فعالیت داشته اند یا می توانند داشته باشند را ارزیابی کنید.
- محدودیت ها و قوانین محلی: از محدودیت های قانونی یا شهری برای استفاده از مغازه آگاه شوید (مانند تغییر کاربری یا فعالیت خاص).
- شفافیت در قرارداد
- شرایط انتقال سرقفلی: از صحت شرایط انتقال سرقفلی و ثبت رسمی آن مطمئن شوید.
- شرط بازپرداخت سرقفلی: برخی قراردادها بازپرداخت سرقفلی توسط موجر را در صورت تخلیه شرط می کنند؛ این بند را با دقت بررسی کنید.
- مدت اجاره: مدت اجاره و شرایط تمدید آن را مشخص کنید.
- بررسی تجهیزات و امکانات ملک
- وضعیت فیزیکی ملک: تعمیرات یا نوسازی های لازم را برآورد کنید.
- امکانات موجود: آب، برق، گاز، اینترنت و سایر امکانات باید بررسی و اطمینان حاصل شود که مشکلی ندارند.
- مشاوره حقوقی و کارشناسی
- مشورت با وکیل: قبل از امضای قرارداد، با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا مطمئن شوید همه موارد قانونی رعایت شده است.
- کارشناس املاک: ارزش گذاری ملک و سرقفلی را به یک کارشناس با تجربه بسپارید.
- دقت در انتقال وجه
- پرداخت امن: مبلغ سرقفلی را به صورت شفاف و در حضور شاهد یا در دفترخانه پرداخت کنید.
- رسید رسمی: دریافت رسید معتبر از فروشنده را فراموش نکنید.
نحوه انجام قیمت‌گذاری کارشناسی
قیمت کارشناسی سرقفلی بر اساس عوامل متعددی تعیین می شود. برای دستیابی به قیمت منصفانه و دقیق، همکاری با کارشناسان رسمی و مشاوران املاک حرفه ای ضروری است.
- وکیل رسمی دادگستری یا مشاور املاک معتبر: برای تعیین قیمت کارشناسی سرقفلی، وکیل ملکی رسمی دادگستری یا مشاور املاک با تجربه به محل مراجعه کرده و ارزیابی دقیقی انجام می دهد.
- مدارک و مستندات: اسناد ملک، قراردادهای اجاره و سایر اطلاعات مرتبط در فرآیند کارشناسی بررسی می شوند.
و در نهایت قیمت گذاری کارشناسی صورت می گیرد.
مزایای خرید سرقفلی
خرید سرقفلی به عنوان یک انتخاب هوشمندانه برای کسانی که قصد راه اندازی یا گسترش کسب و کار خود در مکان های تجاری دارند، می تواند فرصت های زیادی را فراهم کند.
- امنیت شغلی: خریدار سرقفلی از امنیت بیشتری در استفاده از ملک برخوردار است.
- جذب مشتری: سرقفلی معمولا در مناطق پرتردد یا با سابقه کسب و کار موفق خریداری می شود.
- افزایش ارزش: ارزش سرقفلی در طول زمان و با رونق کسب و کار ممکن است افزایش یابد.
خرید سرقفلی سرمایه‌گذاری است که مزایای اقتصادی زیادی را به همراه دارد، با این حال، فرآیند خرید و انتقال سرقفلی نیازمند دقت و توجه به جزئیات حقوقی است تا از بروز مشکلات و ضرر و زیان جلوگیری شود. برای آنکه در جریان امور اداری و حقوقی مربوط به سرقفلی دچار مشکلات نشوید، توصیه می‌شود که حتماً با بهترین وکیل در مشهد مشورت کنید تا از صحت قانونی معامله و رعایت حقوق شما اطمینان حاصل شود.
مدت زمان اجاره سرقفلی
مدت زمان اجاره سرقفلی یکی از نکات کلیدی در معاملات مربوط به املاک تجاری است. این مدت معمولاً در قرارداد اجاره ذکر می شود و به مدت زمانی اشاره دارد که مستاجر می تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بها استفاده کند. مدت زمان اجاره سرقفلی معمولاً به توافق طرفین بستگی دارد، اما معمولاً به صورت سالانه یا چند ساله تنظیم می شود.
ویژگی های مدت زمان اجاره سرقفلی
- توافق طرفین: مدت زمان اجاره باید به طور واضح و مشخص در قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر شود.
- تمدید یا تجدید قرارداد: ممکن است قرارداد اجاره به صورت خودکار یا با توافق طرفین قابل تمدید باشد. در برخی موارد، شرط تمدید برای مدت زمان مشخص در نظر گرفته می شود.
- تعیین قیمت اجاره: اجاره بها در طول مدت قرارداد و در هنگام تمدید قرارداد ممکن است تغییر کند و مطابق با نرخ های جدید تنظیم شود.
- حقوق مستاجر: در طول مدت قرارداد، مستاجر از حقوقی مانند استفاده از ملک و سرقفلی برخوردار است.
مدت زمان اجاره سرقفلی می تواند با توجه به نوع ملک و توافقات قراردادی، متفاوت باشد و در برخی موارد، ممکن است برای مدت طولانی تری (مثلاً 5 تا 10 سال) تنظیم شود.
نمونه سند سرقفلی
نمونه سند سرقفلی معمولاً به صورت قرارداد رسمی بین مالک (موجر) و مستاجر (خریدار سرقفلی) تنظیم می شود. این قرارداد به طور قانونی تعهدات هر یک از طرفین را مشخص کرده و شرایط استفاده از ملک و انتقال سرقفلی را تعیین می کند. در اینجا یک نمونه ساده از سند سرقفلی آورده شده است. توجه داشته باشید که این فقط یک نمونه است و برای تنظیم قرارداد باید از یک وکیل قرارداد متخصص یا مشاور حقوقی کمک بگیرید تا مطابق با قوانین و شرایط خاص شما تنظیم شود.
قرارداد اجاره سرقفلی
این قرارداد در تاریخ [تاریخ] بین طرفین ذیل منعقد می شود:
- موجر: [نام و نام خانوادگی موجر]
به نشانی [آدرس موجر]
- مستاجر: [نام و نام خانوادگی مستاجر]
به نشانی [آدرس مستاجر]
ماده 1: مشخصات ملک
مالکیت ملک واقع در [آدرس ملک] که به عنوان ملک تجاری شناخته می شود، به موجر تعلق دارد. این ملک به مدت [مدت زمان قرارداد] به مستاجر اجاره داده می شود.
ماده 2: مبلغ سرقفلی
مستاجر مبلغ سرقفلی به میزان [مبلغ سرقفلی به عدد و حروف] پرداخت می کند که این مبلغ به صورت [نقدی / اقساطی] به موجر پرداخت می شود.
ماده 3: مدت اجاره و شرایط تمدید
مدت اجاره سرقفلی از تاریخ [تاریخ شروع] تا تاریخ [تاریخ پایان] می باشد. در صورت توافق طرفین، این مدت قابل تمدید خواهد بود.
ماده 4: مبلغ اجاره ماهیانه
مبلغ اجاره ماهیانه برای استفاده از ملک تجاری [مبلغ اجاره به عدد و حروف] است که در تاریخ [تاریخ پرداخت] به حساب موجر پرداخت می شود.
ماده 5: شرایط انتقال سرقفلی
مستاجر می تواند سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کند، مشروط به اینکه موجر موافقت کتبی خود را با این انتقال اعلام کند. در صورت انتقال سرقفلی، شرایط جدید باید در یک قرارداد جداگانه ذکر شود.
ماده 6: شرایط تخلیه ملک
مستاجر موظف است در پایان مدت قرارداد، ملک را در وضعیت مطلوب و مطابق با شرایط اولیه به موجر بازگرداند. در صورتی که مستاجر تمایل به تمدید قرارداد نداشته باشد، باید [مدت زمان] قبل از پایان قرارداد اطلاع دهد.
ماده 7: حقوق و تعهدات طرفین
- مستاجر موظف است از ملک به نحو مطلوب استفاده کرده و هیچ گونه خسارت عمدی به آن وارد نکند.
- موجر مسئولیت تامین خدمات عمومی (آب، برق، گاز) را طبق شرایط قرارداد بر عهده دارد.
- در صورت بروز هرگونه اختلاف، طرفین موظفند ابتدا از طریق گفتگو و سپس از طریق مراجع قضائی به حل اختلاف بپردازند.
ماده 8: امضای طرفین
این قرارداد در دو نسخه تنظیم شده و هر یک از طرفین یک نسخه از آن را دریافت کرده و پس از مطالعه کامل، امضاء کرده اند.
امضاء موجر: امضاء مستاجر:
[نام و امضاء] [نام و امضاء]
این نمونه فقط برای آگاهی و نمونه برداری است. برای تنظیم قرارداد قانونی و معتبر سرقفلی، بهتر است با مشاور حقوقی قراردادها مشورت کرده و از راهنمایی های دقیق استفاده کنید.
برای ارتباط با بهترین وکلا متخصص در این زمینه می توانید به مشهد وکالت مراجعه کرده و یا در روز های شنبه تا چهارشنبه از ساعت ۱۷ الی ۲۱ با شماره های 09158070164 و 05137678090 تماس حاصل نمایید.
نظری ثبت نشده است.
پاسخ خود را بگذارید