الزام به تنظیم سند رسمی به چه معناست؟
مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی است که معمولا فروشندگان به دلایل مختلفی مانند بالا رفتن قیمت ملک و عدم توانایی بر انجام تعهدات مانند فک رهن از انجام آن خودداری میکنند در حالی که مبلغ زیادی از ثمن معامله را نیز دریافت کرده‌اند.
در ابتدا وقتی دو طرف قراردادی را منعقد میکنند زمان و تعهدات مشخصی را برای انجام آن تعیین میکنند مانند تسویه خریدار در مدت‌زمان مشخص و یا حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی پس از ۲ ماه از انعقاد قرارداد.
خریدار پس از انجام تعهدات خود در زمان مشخص شده، برای انتقال سند رسمی در دفترخانه حضور پیدا میکند و در صورت حضور فروشنده، مراحل انتقال سند رسمی به صورت کامل انجام میشود، در غیر این صورت خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده به تاریخ همان روز را از دفترخانه اخذ کند.
ممکن است در برخی از قراردادها تصریح شود که اگر فروشنده برای تنظیم سند رسمی حاضر نشود، باید مبلغی را بپردازد که به این مبلغ وجه التزام گویند، بنابراین فروشنده مختار است که یا برای تنظیم سند حاضر شود یا مبلغ مندرج در قرارداد را بپردازد. خریدار نیز در صورت عدم حضور فروشنده میتواند یا الزام به تنظیم سند رسمی یا وجه التزام را مطالبه کند.
ممکن است در قولنامه فروشنده به هردو تعهد کند بدین صورت که در مبایعه‌نامه درج شود اگر فروشنده در انجام تعهد خود تاخیر کند، باید علاوه بر تنظیم سند، مبلغ وجه التزام را نیز پرداخت کند.
در صورت عدم تعهد فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی خریدار ابتدا باید مطمئن شود که سند ملک در رهن بانک و یا توسط مراجع قضایی بازداشت نباشد و مطمئنا سند رسمی به نام فروشنده باشد.
مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
پس از تنظیم قولنامه و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه ، طرفین قرارداد متعهد می شوند که در تاریخ مشخص شده در قولنامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت الباقی ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.
در صورتیکه فروشنده از انجام تعهد خود امتناع نماید و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید.
در این گواهی درج می شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع نموده است.
در صورتی که در قولنامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.
در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیین شده در اظهارنامه خریدار می تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به دادگاه صالح ( محل وقوع ملک ملاک صلاحیت می باشد) مراجعه نماید .
بنابراین شاخص و بایسته‌های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول بدین شرح می باشد:
1- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
2- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)
3- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
4- اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
5- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.
6- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
7- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
8- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.
هر عقد و قراردادی بعد از انعقاد سر منشا آثاری است در این راستا برای اجرای هر چه صحیح تر و تضمین بقای قرارداد قواعدی در نظر گرفته شده است که تخطی از آن غیر ممکن است از جمله مطابق قاعده اصالت الزوم هر قرارداد و تعهدی لازم الاجراست مگر آنکه قانون فسخ یا طرفین فسخ آن را تجویز کنند از سوی دیگر روایت اوفو بالعقود هم در همین زمینه جاری است عقلا هر شخصی که قراردادی را امضاء می کند خود را به آثار و تبعات آن ملزم میکند بناراین آثار و لوازم هر قراردادی لازم الوفاست.
بنابراین امروزه یکی از رایج ترین دعاوی املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد.
ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به ترتیب ذیل است:
الف) مالکیت رسمی خوانده : این مالکیت حسب مورد با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ( در املاک دارای پلاک ثبتی ) و راهنمایی و رانندگی (خودرو) احراز میگردد که دو حالت دارد:
۱)در صورت عدم ثبت رسمی آن به نام خوانده ادعا متوجه وی نمیباشد و قرار رد دعوی صادر میگردد(ماده ۸۴ ق. آ .د. م)
۲)در صورت ثبت رسمی آن به نام خوانده به بررسی رکن دوم میپردازیم
ب)وقوع معامله به نحو صحیح فیما بین طرفین ، که غالبا مستند دعوی یکی از موارد ذیل است
۱)مدرک عادی که بر انعقاد عقد معین قانونی یا قرارداد نامعین صحیح دلالت کند در صورتی که ایرادی اعم از انکار یا ادعای جعل به اصالت سندوارد نشود و یاادعای انحلال قرارداد به نحوی از انحاء قانونی اعم از فسخ یا اقاله مطرح نگردد دادگاه بعد از اولین جلسه دادرسی مبادرت به انشای رای مینماید و در صورت ایراد یا ادعای جعل در اولین جلسه دادرسی با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیت سند بررسی میکند(مواد ۲۲۶ و۲۱۸ و ۲۱۷ ق.آ.د. م)
۲)شهادت شهود که بر وقوع یا انعقاد عمل حقوقی دلالت کند:در این صورت دادگاه بعد از تشکیل اولین جلسه دادرسی قرار استماع شهادت شهود را صادر میکند(مواد ۲۲۹ به بعد مبحث گواهی ق. آ. د .م)سپس وقت دیگری جهت دعوت طرفین و شهود به منظور استماع یا ادای شهادت تعیین میگردد. بعد از تشکیل دادگاه و گواهی گواهان به نحو صریح و روشن مبنی بر وقوع عمل حقوقی به نحو صحیح و احراز مالکیت خواهان ، دادگاه مبادرت به انشای رای مطابق با خواسته مینماید .و الا در صورت عدم احراز حکم به بی حقی وی صادر میکند
نکات:
۱ - طبق رای وحدت رویه شماره «۶۲۰-۲۰/۸/۷۶» هیات عمومی دیوان عالی کشور چنانچه پلاک مورد ادعا در رهن باشد با وجود حق عینی مرتهن تا زمان فک رهن ،امکان تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد. بنابراین دعوی تنظیم سند قابلیت استماع نخواهد داشت مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد دراین حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن ، دعوی قابل استماع خواهد بود.
۲ - طبق مقررات قانونی ثبت اسناد و املاک تنظیم سند رسمی انتقال به صورت مفروز نسبت به قسمتی از ملک ثبت شده وقتی امکان پذیر است که ملک تفکیک شده و موضوع سند به صورت مفروز در آمده باشد و الا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قبل از تفکیک قابلیت استماع ندارد . بدین ترتیب میتوان هردو درخواست تفکیک و الزام به تنظیم سند را تواما طرح نمود زیرا التزام به شی التزام به لوازم ان نیز هست
۳ - مطابق ماده ۳۵۰ قانون مدنی بیع مال مشاع تجویز شده است و نیازی به اذن سایر مالکین و شرکاء در وقوع بیع به نحو مشاع نیست. بدین ترتیب دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده و سهم مشاعی فروشنده قابلیت استماع دارد و نیازی به طرف دعوا قرار دادن سایر شرکاء نیست.
۴ - «بنا به مراتب فوق رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نیازمند یک تا دو جلسه رسیدگی است»
سیر اجرایی حکم و موانع
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر چند ظاهر ساده ای همچون اجرای دیگر تعهدات دارد اما به لحاظ تکنیکی و اجرایی از جمله موضوعات پیچیده ی دایره اجرا می باشد در راستای استماع و اجرای احکام در دعوای الزام ، تشدد آراء بسیاری ملاحظه می شود در این تحقیق سعی بر این است که با شناسایی موانع اجرایی حکم مزبور، روندی صحیح از هنگام ثبت دادخواست تا مرحله اجرای حکم ترسیم نماییم
مرجع صالح به رسیدگی و هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مرجع صالح به رسیدگی در صورتی که زمین یا خانه موضوع سند باشد، دادگاه محل وقوع ملک است.
هزینه دادرسی در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک با توجه به قیمت ملک مشخص میشود.
ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار
طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل میشود ، ملزم هستند.
فروشنده طبق عرف و عادت و مواد 46، 22 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.
بنابراین به نظر می‌رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود.
اما باید توجه داشت، در برخی قراردادها چنین تصریح میشود که "اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد" که در این صورت، به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا میتواند وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد.
مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام بپردازد.
برخی موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.
همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار میتواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند.
در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکانپذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.
نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده
پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.
حکم اجرایی به محکوم‌علیه ( فروشنده) ابلاغ میشود و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه میکند.
دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اطلاع می‌دهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.
ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر میکند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا میکند.»
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل میکند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.
بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
در صورتیکه خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند چه خواهد شد؟
آیا در فروش مال غیر میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چیست؟
در صورتیکه در تاریخ قید شده در مبایعه نامه سند حاضر نباشد خریدار چه کار باید کند؟
الزام به تنظیم سند رسمی در صورتیکه گواهی عدم حضور گرفته نشده باشد چگونه است؟
اگر در مبایعه نامه تاریخ تنظیم سند قید نشده باشد میتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا میکند.
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل میکند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.
بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چیست؟
مدت زمانی که سند رسمی به نام خریدار میشود کمتر میباشد.
نیازی به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی نخواهد بود.
وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیل میتواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.
سوالات الزام به تنظیم سند رسمی (گلچین پرسش‌های مردمی در طی مدت کاری با سابقه بیش از 15 سال)
الزام به تنظیم سند رسمی در صورتیکه گواهی عدم حضور گرفته نشده باشد چگونه است؟
اخذ گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارت و ضرر و زیان میباشد نه تنظیم سند رسمی.
اگر در مبایعه نامه تاریخ تنظیم سند قید نشده باشد میتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
اولا باید مبایعه نامه تاریخ دقیق تنظیم سند قید شود ثانیا در غیر این صورت میتوانید با تنظیم دادخواست فروشنده را از طریق دادگاه ملزم به تنظیم سند در تاریخ مشخصی کنید.
در صورتیکه در تاریخ قید شده در مبایعه نامه سند حاضر نباشد خریدار چه کار باید کند؟
خریدار باید دادخواست برای تنظیم سند به طرفیت فروشنده تنظیم کند و در هر حال فروشنده ملزم به تنظیم سند است.
اگر میزان خسارت تاخیر تادیه در مبایعه نامه مشخص نشده باشد ضرر و زیان به خریدار تعلق میگیرد؟
در این صورت کارشناس دادگستری مبلغی را به عنوان خسارت تاخیر در نظر خواهد گرفت.
در صورتیکه خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند چه خواهد شد؟
پس از فوت فروشنده باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت وراث ایشان تنظیم نماید.
آیا در فروش مال غیر میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
خیر در صورتیکه مال متعلق به غیر بوده باشد نمیتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد و معامله باطل خواهد بود.
زمینی که اصلا سند نداشته باشد را میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
بله فروشنده ملزم خواهد بود که تحت هر شرایطی سند را تنظیم و به خریدار منتقل کند در غیر این صورت اگر ملک سند دار فروخته شده باشد و بعدا معلوم شود سند ندارد خریدار حق فسخ خواهد داشت.
آیا برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید سند تک برگ باشد؟
خیر حتما نیازی به تنظیم سند تک برگ نخواهد بود و میتوانید با سند دفترچه ای نیز برای تنظیم سند اقدام کنید.
در صورتیکه اصلا مبایعه نامه تنظیم نشده باشد میتوان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
خیر بدون تنظیم قرارداد و ی مبایعه نامه خریدار نمیتواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند.
اگر فروشنده در تاریخ مقرر برای سند اقدام نکند و متواری شده باشد چه باید کرد؟
در این صورت هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء مینماید.
وکیل ابطال مبایعه نامه در مشهد
یک وکیل ابطال مبایعه نامه در مشهد به خوبی واقف و آگاه است که دعوی ابطال مبایعه نامه یکی از دعاوی معتنابه دادگاه ها می باشد و بدلیل رعایت اصل صحت و سلامت در انعقاد عقد، لذا طرح این نوع از دعاوی که اساس صحت یک عقد و مبایعه نامه ای را زیر سوال برده بسیار مهم و دارای اثار حقوقی بسزایی خواهد بود.
یک وکیل ابطال مبایعه نامه در مشهد مستحضر است که
مبایعه نامه وعده بیع است نه خود بیع به عبارت دیگر در مواردی که خریدار و فروشنده قصد معامله ای را دارند
ولی هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، یک قراردادی بین خود تنظیم میکنند و تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند ، سند و نوشته ای که در این مورد تنظیم می شود وعده بیع و در زبان عرف «مبایعه نامه » گویند.
«ماهیت مبایعه نامه»
مبایعه نامه وعده بیع است نه خود بیع.
به عبارت دیگر در مواردی که خریدار و فروشنده قصد معامله ای را دارند ولی هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، قراردادی می بندند و تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاص انجام دهند ، سندی که در این باب تنظیم می شود وعده بیع و در زبان عرف «مبایعه نامه » نامیده می شود.
بنابراین هدف از تنظیم مبایعه نامه این است که برای طرفین دینی به وجود آید که موضوع آن انشا عقد بیع است و به همین دلیل است که اگر یکی از طرفین از انجام تعهد خود سرباز زند دیگری میتواند الزام او را به بیع از دادگاه بخواهد .
در صورتیکه هر یک از موارد ذیل ثابت گردد می تواند بعنوان دلایل ابطال یک مبایعه نامه یا قرارداد به شمار اید.
1-فقدان و عدم رضایت
2-عدم اهلیت یکی از طرفین یعنی یکی از طرفین قرارداد یا مبایعه نامه محجور باشد.
3- عدم رعایت قواعد تشریفاتی در مواردیکه قواعد تشریفاتی میبایست رعایت گردد.
4- عدم موجودیت و غیرممکن بودن موضوع مورد معامله
5- عدم مشروعیت و غیراخلاقی بودن موضوع معامله
6- عدم مشروعیت و غیراخلاقی بودن جهت معامله
دعوی ابطال مبایعه نامه یکی از دعاوی صعب و نسبتا دشوار در مراجع قضایی می باشد و نیازمند داشتن مدارک اثباتی قانونی و ابراز صحیح حقوقی آن به دادگاه رسیدگی کننده است. بنابراین مشاوره حقوقی و وکالت تخصصی در موضوع دعوی ابطال مبایعه نامه خود را به وکیل متخصص و با سابقه در دعوی ابطال مبایعه نامه و قرارداد در مشهد وکالت بسپارید.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
هیچ یک از شرکای ملک مشاع نمی‌توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند. بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را تفکیک کنند، سپس اقدام به تنظیم سند رسمی کنند یا تمام شرکا خواسته خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند.
اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود کند، خریدار میتواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند
رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک توقیف شده، مستلزم طرح دعوی علیه بازداشت کنندگان همان ملک است
در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک توقیف شده که علیه متعهد اصلی اقامه شود، باید دعوی رفع توقیف ملک علیه افرادی که ملک به نفع آنها بازداشت شده است نیز اقامه شود تا آنان هم خوانده دعوی قرارگیرند، در غیر این صورت دعوی قابلیت استماع ندارد.
اگر با فروشنده قرار تنظیم سند گذاشته نشود
خریدار ابتدا از طریق دادگاه با اظهارنامه به فروشنده زمان و مکان حضور برای تنظیم سند رسمی را اطلاع می‌دهد. اگر او در زمان مشخص شده حاضر نشد، سپس خریدار دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح میکند.
در فرضی که فروشنده مالک نیست و مال غیر را فروخته است، نمی‌توانیم تنظیم سند رسمی را از او مطالبه کنیم بلکه فقط می‌توانیم از او به علت فروش مال غیر شکایت کنیم.
ابطال مبایعه نامه مربوط به خرید و فروش ملک معمولاً شرایطی دارد که گاهی مربوط به مفاد نوشته شده در مبایعه نامه و گاهی مربوط به شرایط خارج از قرارداد است که، بعد از انجام معامله در روابط دو طرف به وجود می آید. وکیل ابطال مبایعه نامه در مشهد در ابتدا به تعریف مبایعه نامه و سپس به بیان مختصری از شرایط نوشته شده در مبایعه نامه و توافقاتی که باعث ابطال آن می شود می پردازد.
تعریف مبایعه نامه:
معمولاً افراد هنگام خرید و فروش ملک قبل از اینکه سند رسمی تنظیم کنند نوشته ایی پیرامون شرایط قرارداد و آنچه را که توافق کرده اند یا به صورت دستنویس یا با حضور در دفاتر املاک در فرم هایی مینویسند که مبایعه نامه نامیده می شود.در این مورد برخی از افراد محتاط و دور اندیش در مشهد سعی می نمایند در هنگام تنظیم مبایعه نامه املاک و مستغلات حتی الامکان از نظارت حقوقی یک وکیل ملکی در مشهد استفاده نمایند.
شرایط ابطال در مفاد مبایعه نامه:
وکیل ملکی در مشهد وکالت پرونده های قضایی با موضوع ابطال در محتوای مبایعه نامه در محاکم دادگستری را دارای آمار بالایی مطرح می نماید واظهار می دارد بیشتر مباحث این پرونده ها در مورد مفاد مبایعه نامه و پیامد های آن است و گاهی تاحدی تاثیرگذارند که باعث ابطال مبایعه نامه میشوند. مثلاً براساس قانون پیش فروش ساختمان حتی اگر مبایعه نامه در بنگاه املاک معتبر تنظیم شده باشد ممنوع است، این شرط مربوط به تنظیم مبایعه نامه است که اگر رعایت نشود باعث ابطال مبایعه نامه میشود.
اگر دو طرف باهم توافق کرده باشند که برای انجام معامله تشریفاتی را انجام دهند، این تشریفات در قالب شروط و تعهدات از جانب هر دو طرف در مبایعه نامه نوشته میشود. درصورتی که این شروط و تعهدات انجام نشوند، مالکیت وجود نداشته و مبایعه نامه باطل و بی اثر میشود. زیرا اگر در مبایعه نامه برای مالکیت خریدار شرایطی نوشته شود این مبایعه نامه برای خریدار ایجاد مالکیت نمیکند .
تا زمانی که شروط رعایت و تعهدات انجام نشود مبایعه نامه ی نوشته شده اثری ندارد. حتی در پارهای موارد نیز مبایعه نامه باطل است مثلاً اگر در مبایعه نامه شرط شده باشد که خریدار مبلغ معامله را به صورت اقساط و در سررسید های تعیین شده پرداخت کند و تا پرداخت آخرین قسط صاحب ملک نیست، چنانچه این شرط انجام نشود خریدار، تا پایان پرداخت اقساط، مالک شناخته نمیشود.
حتی ممکن است شرط شود درصورتی که خریدار یکی از اقساط را پرداخت نکرد مبایعه نامه باطل شود، در این صورت عدم پرداخت هریک از اقساط مبایعه نامه را باطل میکند.
راه سند دار کردن اموال بدون سند چیست؟
بر اساس قانون تمام املاک در کشور باید ثبت شده و برای تمامی اموال غیرمنقول سند رسمی صادر شود.
در بخشی از قانون ثبت که در سال ۱۳۱۰ به تصویب رسیده است مقرر شده بود که تمام املاک در کشور باید ثبت شده و برای تمامی اموال غیرمنقول سند رسمی صادر شود.
همچنین همه اداره‌های دولتی و محاکم فقط دارندگان سند رسمی را به عنوان مالک خواهند شناخت.
در صورتی که این موضوع به حقیقت بپیوندد، از بسیاری از اختلاف‌ها، کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگیری خواهد شد.
حتما شما هم تا به حال درباره زمین‌هایی که به چند نفر فروخته شده‌اند مطالبی را در نشریات خوانده‌اید.
این زمین‌ها معمولا آن‌هایی هستند که سند ندارند و مشکلاتی را برای مردم و البته قوه قضاییه ایجاد میکنند.
پس تا سند ملکی را که می‌خواهید خریداری کنید، ندیده‌اید، پولی پرداخت نکنید.
سابقه تلاش‌های قانونی در سال ۱۳۶۵ و ۱۳۷۰ برای ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که سند رسمی نداشتند
یا صدور سند برای آن از طریق قوانین جاری ممکن نبود، مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک اصلاح شد.
مهلت اجرای این مواد با وجود انتقاداتی که به آن وارد بود، چندبار تمدید شد و در آذرماه سال ۱۳۸۳ پایان یافت.
قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در جهت اصلاح، تکمیل و رفع موانع دو ماده یاد شده تصویب شده است.
مهلت اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک در آذرماه ۱۳۸۳، پایان یافت، اما مشکل همچنان باقی بود هنوز املاک زیادی با مشکل سند روبه‌رو بودند.
علاوه بر آن مشکلات، نحوه اصلاح مواد یاد شده خود مشکلاتی را ایجاد کرده و زمینه سوءاستفاده‌هایی را فراهم کرده بود.
پس از چند سال، لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» برای اصلاح مواد ۱۴۷ و تا حدودی ۱۴۸ قانون ثبت ارایه شد تا هم مشکلات قانون قبلی را حل و فکری برای مشکل املاک بدون سند کند.
مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در خصوص امور ملکی در شهر مشهد مقدس را دارید.
(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و چنانچه مدارکی برای اثبات ادعای خود و یا دفاع از خود دارید به وکیل تحویل داده و وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
در این مرحله وکیل با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پرونده را پیگیری می کند.
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال خودرو با صدور دستور موقت
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه:
با عرض سلام و تحیت احتراما به استحضار عالی می رساند:
1_ خوانده مالک قانونی یک دستگاه خودرو ............ به شماره انتظامی.............. است.
2_ به موجب مبایعه نامه مورخ ............. خودروی مذکور را از خوانده به مبلغ..................... خریداری نمودم که با توجه به شرایط قرارداد بخشی از ثمن مورد معامله را پرداخت کردم و تمامی تعهدات خود را مطابق قرارداد انجام داده ام.
3_ مطابق با قرارداد فی مابین، خوانده متعهد شده است بعد از گذشت............... روز در دفترخانه شماره................ حاضر شود و نسبت به تنظیم سند اقدام نماید.
4_ همچنین در قرارداد فی مابین، اینجانب یک بار با تمدید مدت تنظیم سند موافقت نموده ام.
5_ متأسفانه خوانده به بهانه های مختلف از انجام تعهدات خود خودداری نموده و از حضور در دفترخانه و تنظیم سند استنکاف می کند.
6_ لازم است یادآوری شود که با وجود مراجعه مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره............ تاریخ.............. خوانده حاضر به انجام تعهد نشده است.
7_ پیش از تشکیل اولین جلسه دادرسی، صدور دستور استعلام مالکیت از اداره راهنمایی و رانندگی شهرستان.................... و همچنین صدور دستور موقت به منظور منع نقل و انتقال خودروی مذکور مورد استدعا است.
فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد 10، 219، 220، 223 قانون مدنی و بند 3 ماده 362 و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را، دارم
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال خودرو و تحویل آن
خواسته یا موضوع بهای آن:
- الزام به تنظیم سند خودرو 3-پرداخت کلیه خسارات قانونی و هزینه های دادرسی
دلایل یا منضمات دادخواست (مدارک):
1-تصویر مصدق مبایعه نامه 2- دلیل پرداخت ثمن 3_ تصویر مصدق اظهار نامه
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه:
با عرض سلام و تحیت احتراما به استحضار عالی می رساند:
1_ خوانده مالک قانونی یک دستگاه خودرو .................. به شماره انتظامی .................... می باشد.
2_ به موجب مبایعه نامه مورخ ................ خودروی مذکور را از خوانده به مبلغ .................... خریداری نمودم که با توجه به شرایط قرارداد بخشی از ثمن مورد معامله را پرداخت کردم و تمامی تعهدات خود را مطابق قرارداد انجام داده ام.
3_ مطابق با قرارداد فی مابین، خوانده متعهد شده است، در تاریخ ..................مورد معامله را به اینجانب تحویل دهد و بعد از گذشت................. روز در دفترخانه شماره................... حاضر شود و نسبت به تنظیم سند به نام موکل اقدام نماید.
4_ متاسفانه خوانده به بهانه های مختلف از انجام تعهدات خود، خودداری نموده و از تحویل مورد معامله به اینجانب و حضور در دفتر خانه و تنظیم سند استنکاف می کند.
5_ لازم به ذکر است که با وجود مراجعه مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره ............. تاریخ ............... خوانده حاضر به انجام تعهد نشده است.
6_ پیش از تشکیل اولین جلسه دادرسی، صدور دستور استعلام مالکیت از اداره راهنمایی و رانندگی شهرستان.................... مورد استدعا است.
فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد 10، 219، 220، 223 و بند 3 ماده 362 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته، مورد استدعاست.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال بدون ذکر در مبایعه نامه
خواسته یا موضوع بهای آن:
1- الزام به تنظیم سند رسمی ملک 2- پرداخت کلیه خسارات قانونی
دلایل یا منضمات دادخواست (مدارک):
1-تصویر مصدق مبایعه نامه 2- تصویر مصدق گواهی عدم حضور شماره.................. صادره از دفترخانه شماره...................... 3_ تصویر مصدق اظهار نامه
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه:
با عرض سلام و تحیت احتراما به استحضار عالی می رساند:
1_ خوانده مالک قانونی شش دانگ یک باب منزل مسکونی/ یک واحد آپارتمان به مساحت ........... متر مربع واقع در .............. به شماره پلاک ثبتی ........... بخش ............ می باشد.
2_ اینجانب تمامیت شش دانگ ملک مذکور را به موجب مبایعه نامه مورخ ................ به مبلغ .....................با شرایط مندرج در قرارداد خریداری نمودم.
3_ در قرارداد مذکور، تنظیم سند رسمی انتقال تصریح نشده است ولی با توجه به اینکه مورد معامله مال غیر منقول است، ثبت معامله و تنظیم سند رسمی از نتایج و تبعات عقد بیع می باشد و خوانده موظف است که نسبت به تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود.
4_متاسفانه خوانده از انجام تعهدات قراردادی خود عدول کرده و به بهانه های مختلف، از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند خودداری نموده است.
5_ لازم به ذکر است که با وجود مراجعه مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره ........... تاریخ ............... خوانده حاضر به انجام تعهد نشده است.
فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد 10، 219، 220، 223 قانون مدنی و بند 3ماده 362 و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته، مورد استدعاست.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با تامین خواسته
خواسته یا موضوع بهای آن:
- الزام به تنظیم سند رسمی ملک 2-تامین خواسته 3-پرداخت کلیه خسارات قانونی
دلایل یا منضمات دادخواست (مدارک):
- تصویر مصدق مبایعه نامه 2- تصویر مصدق گواهی عدم حضور شماره.................. 3_ تصویر مصدق اظهار نامه
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه:
با عرض سلام و تحیت احتراما به استحضار عالی می رساند:
1_ خوانده مالک قانونی شش دانگ یک باب منزل مسکونی/ یک واحد آپارتمان به مساحت ............. متر مربع واقع در................ به شماره پلاک ثبتی............... بخش ..............است.
2_ اینجانب تمامیت شش دانگ ملک مذکور را به موجب مبایعه نامه مورخ .................. به مبلغ ................. با شرایط مندرج در قرارداد خریداری نمودم.
3_ مطابق با قرارداد فی مابین، خوانده متعهد شده است، بعد از گذشت................. روز در دفترخانه شماره................. حاضر شود و نسبت به تنظیم سند به نام موکل اقدام نماید.
4_ همچنین در قرارداد فی مابین، اینجانب یک بار با تمدید مدت تنظیم سند موافقت کرده ام.
5_ متاسفانه خوانده از انجام تعهدات قراردادی خود عدول کرده است و به بهانه های مختلف، از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند خودداری نموده است.
6_ ذکر این نکته لازم است که با وجود مراجعه مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره ............... تاریخ ................. خوانده حاضر به انجام تعهد نشده است.
7_ به منظور جلوگیری از هر گونه تضییع و تفریط خواسته و همچنین منع از نقل و انتقال و حفظ حقوق اینجانب، بدوا تقاضای صدور تامین خواسته را دارم.
فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد 10، 219، 220، 223 قانون مدنی و بند 3ماده 362 و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته، مورد استدعاست.
جهت ارتباط با مشهد وکالت می توانید در ساعات اداری از طریق شماره های ذیل تماس حاصل فرمایید:
۰۵۱-۳۷-۶۷-۸۰-۹۰
۰۹۱۵-۸۰-۷۰-۱۶۴
نکته ۱: مشاوره حقوقی به صورت حضوری و با تعیین وقت قبلی از طریق شماره های ارتباطی فوق انجام می گردد. مشاوره حقوقی به صورت تلفنی نیز امکانپذیر است.
نکته ۲ : مشاوره حقوقی به صورت حضوری یا تلفنی دارای هزینه حق المشاوره می باشد.
نکته۳- در مشهد وکالت حق الوکاله قابلیت اقساط دارد.
زمان ملاقات به وقت ایران-مشهد : روز های شنبه تا چهارشنبه از ساعت ۱۷ الی ۲۱ می باشد.
نظری ثبت نشده است.
پاسخ خود را بگذارید