مستاجرم قبل از سررسید اجاره فوت کرده است آیا قرارداد اجاره از تاریخ فوت مستاجر باطل است؟

27 ژوئن 2019

پرسش:

مستاجرم قبل از سررسید اجاره فوت کرده است آیا قرارداد اجاره از تاریخ فوت مستاجر باطل است؟
به عنوان موجر باید پول پیش خانه را به چه کسی تحویل بدهم؟
اگر ورثه مستاجر از اقدام برای انحصار وراثت خودداری کنند، تکلیف پول پیش خانه چه می‌شود و من کی می توانم برای انعقاد قرارداد با مستاجر جدید، اقدام کنم؟

✅ پاسخ:

عقد اجاره با فوت مستاجر باطل نمی شود مگر اینکه در قرارداد اجاره شرط شده باشد که کسی غیر از مستاجر حق استفاده از منافع مورد اجاره را ندارد. در غیر این صورت اجاره همچنان به حال خود باقی است و وارثان مستاجر می‌توانند به عنوان قائم مقام متوفی از منافع آن استفاده کنند. عدم استفاده از مورد اجاره موجب بی اعتباری اجاره نمی شود. در صورتی که شما و وارثان مستاجر راضی به اقاله (یعنی فسخ قرارداد با توافق طرفین) باشید، می توانید اجاره را اقاله کنید. ماده 497 قانون مدنی مقرر می دارد: «عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود و لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود. اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.» از سوی دیگر، بعد از انقضای مدت اجاره به دلیل فوت مستاجر، ودیعه جزو ما ترک متوفی تلقی می شود. به همین دلیل بهترین راه تخلیه ملک، تودیع مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری و متعاقب آن، تقاضای صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف است. درخواست تخلیه باید شامل مشخصات مستاجر و ملک مورد اجاره باشد. در شرایطی که مستاجر فوت کرده است، مطابق ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، می بایست مشخصات و آدرس ورثه در درخواست تخلیه قید شود. ماده 10 آیین نامه روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مقرر می دارد: «درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص ‌تنظیم می‌شود و شامل نکات زیر خواهد بود: الف- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده ‌قانونی و یا قائم مقام وی‌. ب- نام و نام‌خانوادگی و محل‌اقامت مستاجر یا قائم‌ مقام قانونی وی. پ- مشخصات عین مستاجره. ت- مشخصات و تاریخ سند اجاره.

تبصره 1- تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یادشده باشد.

تبصره 2- در صورت فوت موجر یا مستاجر، وراث آنها و درصورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادی‌منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونی‌آنها، قائم مقام قانونی آنان می‌باشند.