وکیل ملکی در تهران
✍ گروه وکلای متخصص و مجرب در دپارتمان حقوقی- تخصصی- ملکی مشهد وکالت با سالها تجربه و سوابقی درخشان در خصوص دعاوی ملکی-املاک در مشهد، تهران و سراسر کشور ضمن ارائه رهنمود و مشاوره حقوقی ویژه، به انجام وکالت تخصصی در انواع دعاوی ملکی، املاک و اراضی در مشهد مبادرت می ورزد.
✍ تعریف دعاوی ملکی- املاک
به آن بخش از دعاوی حقوقی که به حوزه املاک و اموال غیر منقول مربوط می باشد دعاوی ملکی گویند که بر حسب موضوع و عناوین قانونی، دعاوی ملکی _ املاک دارای مصادیق مختلف و متنوعی خواهد بود.
از جمله مهمترین مصادیق دعاوی ملکی ،املاک و اراضی عبارت است از:
۱- دعوی خلع ید
۳- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
۴- دعوی تخلیه املاک اعم از املاک تجاری یا مسکونی
۶- دعاوی افراز و فروش ملک مشاع
۷- دعوی ابطال معامله معارض ملک
۹- دعوی ابطال مبایعه نامه ملکی
۱۰- دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه
وکیل ملکی در تهران
✍ دعاوی ملکی _ املاک_ اراضی و مالکیت، دعاوی بسیار مهم، تخصصی و پیچیده ای است لذا مستلزم کسب مشاوره و صلاحدید از اهل فن کاردان و متخصص آن خواهد بود و می بایست توسط وکیل _ وکلای متخصص که در دعاوی ملکی _ املاک دانش علمی و تجربه عملی دارند، مورد بررسی موشکافانه حقوقی قرار گیرد.
در این خصوص دپارتمان حقوقی- تخصصی- ملکی مشهد وکالت با کادری تخصصی و مجرب از وکیل _ وکلای حرفه ای _ متخصص و طراز اول در دعاوی ملکی _ املاک و مالکیت در مشهد با مدیریت جناب آقای سعید عابدیان وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی و دارنده آرای توفیقی درخشانی در انواع دعاوی ملکی و املاک، مفتخر است احقاق حقوق حقه شما در دعاوی ملکی _ املاک در مشهد را برعهده گرفته و مورد پیگیری حقوقی و دفاع قانونی خود قرار دهد.
دعوی خلع ید
✍هر دعوای حقوقی که در دادگاه مطرح میشود، دارای شرایط و ارکان جداگانه‌ای است. بنابراین رسیدگی به هر دعوا منوط به تحقق ارکان و شرایط تشکیل دهنده آن دعوا و مستلزم تقدیم دادخواست مطابق مقررات قانونی است. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌نماید، وجود شرایط و ارکان تشکیل دهنده این دعوی خلع ید میبایست رعایت گردد.
ارکان دعوای خلع ید ۴ مورد است که برای اقامه دعوا در خصوص آن، باید این ارکان را در نظر گرفت و دادگاه نیز مکلف است بر اساس این ارکان، به موضوع رسیدگی کند.
اهمیت این ارکان به حدی است که در صورتی که تنها یک حکم صدق نکند، امکان ادامه پرونده در مراجع قضایی وجود ندارد.
✍ چهار رکن دعوای خلع ید
۱- مالکیت رسمی مالک
۲- غیر منقول بودن مال مورد تصرف
۳- احراز تصرف خوانده بر ملک
۴- غیر قانونی بودن تصرف متصرف
وکیل ملکی در تهران
✍ موارد مهم در طرح دعوی خلع ید عبارتند از:
1- غیر منقول بودن مال مورد دعوی
2- دارا بودن سند رسمی مالکیت و ارائه آن توسط خواهان به دادگاه .
3- استعلام سابقه ثبتی که حاکی از بقاء مالکیت خواهان بر پلاک ثبتی باشد.
4- نتیجه قرار کارشناسی که حاکی از تصرفات خوانده در ملک خواهان باشد.
✍ «نکته بسیار مهم»
چنانچه در اثر عدم آگاهی حقوقی برای طرح یک دعوایی در مرجع قضایی، عنوان اشتباهی انتخاب شود مثلا موضوع یک دعوی ملکی خلع ید است و می بایست دعوی خلع ید اقامه شود ولی در اثر عدم دانش حقوقی دعوی تخلیه ید مطرح شود دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می کند و کلیه هزینه های دادرسی و ابطال تمبر که پرداخت شده است دیگر قابل استرداد نیست.
بنابراین داشتن علم و دانش حقوقی در طرح انواع و اقسام دعاوی بویژه دعاوی ملکی و تجاری که بسیار دعاوی حساس و مهمی می باشد از تخصص و اهمیت به سزایی برخوردار است. لذا در این موارد عقل و منطق ایجاب میکند که درطرح امور حقوقی علی الخصوص انواع دعاوی ملکی و تجاری از وکیل متخصص و مجرب که در آن زمینه سابقه، تخصص و مهارت ویژه دارد مشاوره حقوقی کسب نموده و عندالزوم از وکالت تخصصی وی بهره مند گردید.
وکیل ملکی در تهران
✍ تصرف عدوانی چیست ؟
تصرف عدوانی عبارت است از تسلط بر مال متعلق به دیگران بدون داشتن مجوز قانونی .
موضوع تصرف عدوانی از دو جنبه حقوقی و کیفری قابل رسیدگی است.
دعوای تصرف عدوانی، چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی، از دعاوی مبتلابه جامعه است. در دعوای تصرف عدوانی
فرد میتواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد؛ اما نحوه اثبات و اقدامات فرد در هر یک از این انتخاب‌ها متفاوت است. از این رو او باید با توجه به ادله اثباتی خود یکی از این دو راه را انتخاب کند تا از اتلاف وقت خود و مراجع قضایی بکاهد.
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستاجر ،مباشر ،خادم ، رعیت ،کارگر و هر کس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است میتواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید.(ماده ۱۷۰ ق.آ.د.م)
✍ دعوای رفع تصرف عدوانی از نوع دعاوی غیر مالی به شمار می آید و قابل تجدید نظر نیز می باشد.
مرجع صلاحیت دار رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی همان دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول می باشد.
وکیل ملکی در تهران
✍ دستور موقت در دعوای رفع تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی خواهان می تواند از دادگاه محل مال غیر منقول درخواست صدور دستور موقت نماید و چنانچه دادگاه صالح دلایل وی را موجه بداند دستور توقف و جلوگیری از آثار تصرف مانند احداث بنا، کشت و زراعت و… را در ملک مورد دعوا صادر می نماید.
✍ مجازات جرم تصرف عدوانی
با توجه به اینکه تصرف عدواني نیز یکی از جرايم مهم عليه اموال ومالكيت افراد می باشد لذا در خصوص مجازات قانونی تصرف عدوانی ماده 690 از قانون مجازات اسلامي اشعار میدارد: هر كس …. اقدام به هرگونه …. تصرف عدواني يا ايجاد مزاحمت يا ممانعت از حق در موارد مذكور نمايد به مجازات
یک ماه تا يكسال حبس محكوم مي شود و دادگاه را موظف به رفع تصرف عدواني يا رفع مزاحمت يا ممانعت از حق می نمايد.
✍ تفاوت تصرف عدوانی و ممانعت از حق
باید به این نکته توجه داشت که در دعوي تصرف عدواني، ديگري علاوه بر ممانعت از حق شما در استفاده از زمين، آن را در تصرف خود نيز نگه داشته است اما در دعوي ممانعت از حق فقط مانع استفاده از حق شما شده و آن را در تصرف نگرفته است.
وکیل ملکی در تهران
معاملات املاک رهنی
✍ اگر ملکی با مبایعه نامه فروخته شود ولی در رهن بانک باشد، آیا می‌توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کرد؟
در پاسخ به این پرسش باید چند فرض را در نظر گرفت.
چنانچه فروشنده ملک مورد نظر را به خریدار بفروشد و خریدار با علم و آگاهی به این موضوع که ملک مزبور در رهن بانک قرار دارد همچنان آن را معامله میکند، در این حالت معامله در صورتی نافذ و صحیح خواهد بود که به حقوق بانک لطمه وارد نکند، زیرا عقد رهن برای بانک نسبت به ملک امتیازی ایجاد میکند که میتواند در صورت عدم تسویه اقساط از محل فروش ملک، طلب خود را وصول نماید و هر اقدامی که با این حق بانک در تعارض باشد قانونی نیست؛ اما اگر خریدار از این امر که آپارتمان در رهن بانک قرار گرفته آگاه نباشد میتواند علاوه بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وی را به فک رهن نیز ملزم کند.
همچنین چنانچه فروشنده بعد اینکه ملک را از طریق مبایعه نامه عادی به خریدار فروخت و پس از این معامله آن ملک را در رهن بانک قرار دهد، در این فرض عمل او اقدام علیه مال غیر بوده و از مصادیق کلاهبرداری محسوب شده لذا حائز تعقیب کیفری خواهد بود.
✍ مراحل خرید و فروش ملک رهنی
1- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام میکند.در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده میکند و انتقال ملک صورت می‌گیرد. در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه‌ای را راه‌اندازی کرده که می‌توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود.
2- خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را میپردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد میشوند در دفترخانه حاضر شوند. در دفترخانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت کرده و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل میکند.
3- در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل میشود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی کرده و اسنادی را امضا کنند. پس از اتمام اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده کلیه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.
وکیل ملکی در تهران
✍ آیا می دانید سند ملکی مشاع به چه معناست؟
✅ واژه مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند در زمانی استفاده میشود که یک ملک چند مالک داشته باشد.
سند مشاع به سند ملکی گفته میشود که بین چند شریک تقسیم شده است. واژه‌ی مشاع از اشاعه می‌آید که بدان معنا است که هر قسمت از آن ملک از آنِ تمام شرکاء است. در واقع ملک مشاع ملکی است که همه‌ی مالکان در تمام آن با هم شریک هستند. از این جهت مسائل حقوقی فرآیند فروش یا خرید خانه مشاع کمی پیچیده‌تر از سندهای غیر مشاع است.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
هنگامی که خریدار و فروشنده قولنامه یا مبایعه نامه ای را بین خود تنظیم میکنند به دنبال عقد قرارداد دفترخانه ی اسناد رسمی یک وقت قبلی برای متعاملین مشخص میکند و طرفین متعهد میشوند که در تاریخ تعیین شده در دفترخانه به منظور تنظیم سند رسمی و پرداخت الباقی ثمن، حضور پیدا کنند.
در صورتیکه فروشنده در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود خریدار میتواند با حضور خود در دفتر اسناد رسمی ( در تاریخ معین ) و تهیه ی باقی مانده ی ثمن معامله ، صدور گواهی عدم حضور را از سردفتر بخواهد که در این گواهی درج میشود که خریدار در تاریخ مقرر در دفتر خانه حضور داشته اما فروشنده بدون هرگونه عذر موجهی از حضور و انجام تعهد خود ، خودداری کرده است.
وکیل ملکی در تهران
نکات بسیار مهم در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی غیر منقول
1- وجود قراردادی که به صراحت تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
2- در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضاء سند انتقال.
3- مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه ی موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش بینی شده باشد.
4- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معینه توسط خریدار اخذ شده باشد.
5- اگر اظهار نامه ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی بوسیله خریدار به فروشنده ابلاغ شده تصویر برابر اصل شده آن پیوست دادخواست شود.
6- در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.
7- قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله در رهن با بازداشت نباشد. زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد.
8- در صورتی که مورد معامله بنا ( اعم از مسکونی ،تجاری ،اداری ) است قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری میباشد. زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
9- در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.دادخواست بایستی به تعداد فروشندگان بعلاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد تسلیم شود.
دادگاه صالح برای رسیدگی به الزام به تنظیم سند رسمی
مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه صالح برای رسیدگی به امور مربوط به اموال غیر منقول دادگاهی است که محل وقوع ملک در حوزه ی آن دادگاه باشد اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
✍ « مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل »
1- مدت زمانی که سند رسمی به نام خریدار میشود کمتر میباشد.
2- نیازی به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی نخواهد بود.
3- وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
4- در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیل میتواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
5- در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.
وکیل ملکی در تهران
✳️ آیا می دانید حق کمیسیون مشاوران املاک نصف شده است؟
✅ بر اساس تصمیم سازمان صنعت معدن و تجارت استان تهران، حق کمیسیون مشاوران املاک برای قراردادهای خرید و فروش که تا پیش از این نیم درصد از هر طرف معامله بود به ۲۵ صدم درصد از هر یک از طرفین کاهش پیدا کرد.
به گزارش ایسنا، براساس ابلاغیه سازمان صنعت معدن و تجارت استان تهران که به اتاق اصناف تهران اعلام شده:
?حق کمیسیون مبایعه نامه به میزان ۲۵ صدم درصد ارزش معاملاتی ملک از هر طرف مجموعاً نیم درصد از هر دو طرف محاسبه و اخذ شود.
?همچنین حق الزحمه قراردادهای رهن/ودیعه اجاره از هر طرف به میزان نیم درصد مبلغ رهن تعیین شده است.
?حق کمیسیون اجاره نیز یک چهارم مبلغ اجاره یک ماه از هر طرف معامله خواهد بود.
?طبق این دستورالعمل حق کمیسیون بابت تمدید اجاره از هر طرف یک دهم حق کمیسیون اجاره محاسبه و اخذ شود.
?حق الزحمه قراردادهای مشارکت از هر طرف دو دهم درصد ارزش قرارداد مجموعاً ۴ دهم درصد محاسبه و اخذ خواهد شد.
وکیل ملکی در تهران
?خدمات متمم قرارداد و مبایعه نامه نیز رایگان خواهد بود.
✳️ آیا می دانید؟
✅ در صورتی که محکوم علیه در مرحله اجرا مدارکی دال بر پرداخت محکوم به، ارائه دهد، این مدارک در صورتی که رسمی باشد و یا مورد قبول محکوم له باشد و یا به نحوی باشد که احراز صحت آن مستلزم رسیدگی قضایی نباشد، اجرای احکام به آنها ترتیب اثر می دهد، در غیر این صورت احراز ادعای محکوم علیه مستلزم رسیدگی قضایی است.
✳️ آیا می دانید ؟
✅ كسي كه در ملك خود يا در مكان يا راهي كه توقف در آنجا مجاز است توقف كند يا وسيله‌نقليه خود يا هر شيء مجاز ديگري را در آنجا قرار دهد و شخصي با آنها برخورد كند و مصدوم گردد يا فوت كند ضامن نيست و چنانچه خسارتي بر او يا مالش وارد شود، برخوردكننده ضامن است.
مشاوره حقوقی – وکالت تخصصی
ویژه دعاوی ملکی ، املاک و اراضی از جمله : تصرف عدوانی، خلع ید، دعاوی املاک مشاع، تنظیم قراردادهای ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی اثبات مالکیت، تخلیه ملک، انتقال ملک غیر، معامله معارض، ابطال سند، دعاوی پیمانکاری، تعهدات قراردادی، داوری و … توسط بهترین وکلای متخصص، مجرب و متعهد در دپارتمان تخصصی – ملکی مشهد وکالت با مدیریت جناب آقای سعید عابدیان وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی.
نکته: دعاوی حقوقی با موضوعات ملکی، املاک و اراضی از زمره دعاوی ویژه و تخصصی می باشد. لذا طرح یا دفاع در چنین دعاوی پر اهمیت را به وکیل –وکلای مجرب و متخصص در انواع دعاوی ملکی، املاک و اراضی در مشهد وکالت بسپارید.
جهت ارتباط با مشهد وکالت می توانید در ساعات اداری از طریق شماره های ذیل تماس حاصل فرمایید:
۰۵۱-۳۷-۶۷-۸۰-۹۰
۰۹۱۵-۸۰-۷۰-۱۶۴
نکته ۱ : مشاوره حقوقی به صورت حضوری و با تعیین وقت قبلی از طریق شماره های ارتباطی فوق انجام می گردد. مشاوره حقوقی به صورت تلفنی نیز امکانپذیر است.
نکته ۲ : مشاوره حقوقی به صورت حضوری یا تلفنی دارای هزینه حق المشاوره می باشد.
نکته۳ : در مشهد وکالت حق الوکاله قابلیت اقساط دارد.
زمان ملاقات به وقت ایران_تهران : روزهای شنبه تا چهارشنبه از ساعت ۱۷ الی ۲۱ می باشد.
مطالب مرتبط :