فروش ملک مشاعی
برای آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در وهله‌ی نخست لازم است ملک مشاع را تعریف کنیم. ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» میفروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‌شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است) میباشد. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث میرسد، هرکدام به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‌شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر میشود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).
فروش ملک مشاع
هرچند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته میشود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت میپذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن میباشد، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکاء خواهد بود، چرا که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود؛ برای مثال اگر احمد و علی مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع منوط به اذن شریک دیگر خواهد بود. حال اگر احمد سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان نماید و علی راضی به این عمل نباشد، میتواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف علی قانونی است.
به دلیل همین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی میکنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج نمایند. در ادامه راه‌هایِ گوناگون پایان دادن به وضعیت اشاعه بیان میشود.
پایان دادن به شراکت با توافق
در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته شده است؛ بنابراین با نگاه ویژه صرفاً به اموال غیرمنقول (اعم از زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با یکدیگر، میتوانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند. در این صورت، تقسیمنامهای اعم از عادی یا رسمی (می‌بایست جهت تنظیم تقسیم‌نامه‌ی رسمی به دفترخانه‌ی اسناد رسمی مراجعه کنند) تنظیم شود. ولی باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر خواهد بود که در میان شرکا شخص غایب و یا افرادی هم‌چون کودکان و یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند (محجورین)، وجود نداشته باشد. اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت اتخاذ تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.
پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛ افراز یا فروش ملک مشاع
زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هریک از شرکا میتواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده میشود، اقدام کند.
اولین سوال این است که شریک ملک باید به کدام مرجع مراجعه کند؟
پاسخ بدین سوال به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد. بنابراین در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزهای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتیکه مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتیکه واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.
در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.
مراجعه به اداره ثبت و فرآیندی که در اداره ثبت طی خواهد شد
پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه میکند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه‌بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه میکند که به امضای شرکا رسیده و بعد از آن نقشه‌بردار تصمیمش را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.
تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟
در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامهای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده میشود و وی میتواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام مینماید.
فروش ملک مشاعی توسط وکیل شامل چه ویژگی و مزایایی می باشد؟
فروش ملک مشاعی : تقسیم کردن ملک هایی که بین چند نفر به صورت مشترک و مشاع میباشد گاهی اوقات با توافق افراد انجام میشود و گاهی اوقات به صورت قانونی و زور انجام خواهد شد.
شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.
گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.
اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نمیباشند و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمیباشد که در این صورت هر یک از شرکا میتوانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.
اگر هر یک از شرکا برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع اقدام کنند، دادگاه دستور فروش ملک مشاع صادر میکند و به دلیل اینکه حکم و یا قرار نمیباشد شما نمیتواند به دستور دادگاه اعتراض کنید و قطعی میباشد.
فروش ملک مشاعی توسط وکیل چه مزایایی دارد؟
مدت زمانی که دستور فروش ملک مشاع گرفته میشود بسیار کمتر میباشد.
نیازی به حضور شریکی که قصد فروش ملک مشاع را دارد، در دادگاه نمیباشد.
نیازی به حضور شریکی که قصد فروش ملک مشاع را دارد، در اداره ثبت هم نخواهد بود.
وکیل میتواند ضمن حضور در اداره ثبت مشخص کند که ملک قابل افراز است یا خیر.
بعد از گرفتن دستور فروش ملک مشاع وکیل میتواند سریعا ملک را به فروش برساند.
تمامی شرکا که مالک ملک مشاع میباشند میتوانند بدون حضور خود و در صورتیکه توافق کنند یک وکیل بگیرند.
سوالات فروش ملک مشاعی
(گلچین پرسش‌های مردمی در طی 15سال سابقه کاری)
افراز ملک مشاع باید از طریق چه مرجعی صورت بگیرد؟
افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حـوزه آن واقع است.
واحد ثبتی، ملک مشاع را به چه صورتی افراز میکند؟
واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید.تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است.
فروش سهم ۳ دانگی از آپارتمان و استفاده از حق شفعه چگونه است؟
به دلیل داشتن حق شفعه ابتدا این امتیاز خرید خانه برای طرفین میباشد سپس برای شخص ثالث.در صورتیکه شما قصد خرید نداشته باشید به مزایده گذاشته خواهد شد و شاید قیمت پائین تر یا معادل قیمت بازار باشد.
فروش ملک مشاعی در صورتیکه قرارداد اجاره بین دو شریک تنظیم شده باشد امکان پذیر است؟
در صورتیکه ملک غیر قابل افراز باشد شریک دیگر میتواند ضمن گرفتن دستور تخلیه برای فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز از طریق دادگاه اقدام نماید. لذا تا زمان قرارداد اجاره میتوانید سکونت داشته باشید.
فروش ملک مشاعی در صورتیکه چند شریک وجود داشته باشند چگونه میباشد؟
بله شریک مشاعی (در صورتیکه تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد) میتواند سهم مشاعی خود را به دیگری بفروشد و منعی در این خصوص نخواهد داشت ولی بهتر است که ابتدا طی یک اظهارنامه آمادگی خود را برای فروش سهم خود به دیگر شرکا اعلام کند.
دستور فروش ملک کشاورزی چگونه باید صادر شود؟
شما میتوانید برای فروش ملک غیر قابل افراز دستور فروش بگیرید که خارج از نوبت به آن رسیدگی خواهد شد لذا تقسیم زمین دارای اعتبار بوده و به قوت خود باقی است.
آیا برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع نیاز به ابطال تمبر و هزینه دادرسی میباشد؟
خیر به دلیل اینکه دادگاه دستور به فروش ملک مشاعی صادر میکند و حکم نمیباشد لذا خارج از نوبت به آن رسیدگی میشود و نیاز به هزینه دادرسی و … نمی باشد.
چگونه میتوان نسبت به افراز و فروش ملک مشاع اقدام نمود؟
با توجه به اینکه امکان فروش املاک مشاعی که افراز صورت نگرفته و سهم شرکاء مشخص نشده وجود ندارد شریکی که قولنامه را امضاء نکرده و اعلام رضایت ننموده است میتواند علیه شرکاء دعوی فروش ملک مشاع را مطرح نموده و درخواست افراز ملک را بنماید. افراز بین مالکین اصلی صورت میپذیرد مگر اینکه مالک نسبت به فروش ملک به سایرین اعلام رضایت داشته باشد که بین مالکین فعلی صورت می پذیرد.
سهم مالکین در فروش ملک مشاع چگونه میباشد؟
اولا مستحضر باشید که اگر سند هر واحد به صورت مستقل باشد نمیتوانید مالک دیگر را ملزم به فروش آپارتمان و سهم ایشان نمائید لذا در صورتیکه ملک مشاع باشد بر اساس قرارداد و قولنامه و یا سند هر فردی سهم خواهد برد.
تقسیم ملک مشاعی در صورتیکه تعدادی از شرکا راضی نباشند چگونه است؟
شما برای افراز زمین خود به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه کرده و در صورتی که ملک قابل افراز باشد افراز خواهد شد و در غیر این یک گواهینامه مبنی بر عدم افراز بودن به شما داده خواهد شد که میتوانید برای فروش آن نیز اقدام نمائید.
مراحل تنظیم دادخواست فروش ملک مشاعی توسط وکیل
شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور ملکی دارید.
جهت پیشبرد و موفقیت در دعاوی ملکی خود در مشهد با گروه وکلای متخصص در دعاوی ملکی – املاک در مشهد به صورت کارگروه و تیمی تخصصی و ویژه در پرونده ملکی شما اقدام می نمایند تماس حاصل نمایید.
پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای فروش ملک مشاعی را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست فروش ملک مشاعی توسط وکیل
مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
ارائه قرارداد و یا اصل سند مالکیت مشاعی و …