بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ مشاوره حقوقی – وکالت تخصصی
ویژه دعاوی ملکی ، املاک و اراضی از جمله : تصرف عدوانی، خلع ید، دعاوی املاک مشاع، تنظیم قراردادهای ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی اثبات مالکیت، تخلیه ملک، انتقال ملک غیر، معامله معارض، ابطال سند، دعاوی پیمانکاری، تعهدات قراردادی، داوری و سایر دعاوی ملکی-املاک و اراضی توسط بهترین وکلای متخصص، مجرب و متعهد در دپارتمان تخصصی – ملکی مشهد وکالت با مدیریت جناب آقای سعید عابدیان وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی
✍ « نکاتی مهم در خصوص معامله املاک »
شاید برایتان جالب و البته عجیب باشد که درصد قابل توجهی از پرونده‌های کلاهبرداری مسکن مربوط به مشاوران املاک است. بسیاری از مردم فکر می‌کنند اگر تمام کارهای مربوط به خرید زمین یا ملک را به مشاور املاک بسپارند و قرارداد را در قالب یک قولنامه در بنگاه‌ها منعقد کنند، همه چیز به خوبی و خوشی تمام می‌شود، در حالی که این مرحله حساس‌ترین قسمت معاملات املاک محسوب می‌شود و گاه میتواند مشکل سازترین قسمت نیز باشد.
بهترین وکیل املاک در مشهد
تقریباً هیچ‌کس احتمال نمی‌دهد که شاید همان شخصی که به عنوان مشاور املاک با یک دست کت و شلوار رسمی شیک پشت میز نشسته و در برخورد با مشتریان به عنوان یک انسان کاملاً متشخص عمل می‌کند، یک کلاهبردار باشد. نگاهی به پرونده‌های کلاهبرداری نشان می‌دهد که برخی از افراد با اجاره یک مکان برای مدتی کوتاه در قالب یک بنگاه معاملاتی ظاهر می‌شوند و اهداف شوم خود را با کلاهبرداری از مشتریان دنبال می‌کنند.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ بنابراین اولین گام مهم در خرید زمین و املاک، آن است که یک مشاور املاک مورد اعتماد انتخاب کنیم. هر مشاور املاک باید دارای یک مجوز از اتحادیه‌ی مشاورین املاک باشد که صحت عملکرد آن را مورد تأیید قرار دهد. توصیه می‌شود به بنگاه هایی مراجعه کنید که مدت زمان زیادی از فعالیت آنها می‌گذرد و نزد اهالی محل شناخته شده و مورد اعتماد هستند.
✍ هرگز قولنامه یا مبایعه‌نامه ای را که در هنگام خرید زمین در بنگاه به صورت دستی تکمیل می‌شود، به عنوان مستندات معامله قبول نکنید. بنگاه موظف است مبایعه‌نامه را در برگه‌های مخصوص اتحادیه املاک پرینت گرفته و به شما کد رهگیری بدهد. مبایعه نامه پرینت شده باید هولوگرام اتحادیه داشته باشد و مشخصات بنگاه معلوم باشد.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ صدور کد رهگیری هزینه‌ای ندارد و بنگاه املاک حق ندارد هزینه اضافه‌ای بابت ارائه کد رهگیری از شما دریافت نماید.کد رهگیری بر اساس کد پستی ده‌رقمی و آدرس زمین یا ملک صادر می‌شود. در هنگام خرید زمین کد رهگیری صادر شده را از طریق “سامانه ثبت معاملات و املاک ایران” در این آدرس چک کنید http://www.iranamlaak.ir
✍ چنانچه فروشنده هستید، فراموش نکنید که حضور شما در روز مقرر برای خرید زمین و تنظیم سند کافی نیست و می بایست در روز مقرر، استعلامات لازم شامل تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات و سایر موارد را جهت انتقال سند قبلاً انجام داده باشید. استعلام اداره ثبت هم باید قبلاً توسط دفترخانه انجام شده باشد.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیارات غبن فاحش» که در متن مبایعه نامه وجود دارد بدین معنی است که فروشنده و خریدار اختیار هرگونه پشیمانی و به هم زدن معامله را از خود سلب می‌کنند. بنابراین حواستان باشد پس از امضای مبایعه‌نامه، حتی اگر متضرر شده باشید به هم زدن معامله و استفاده از سازوکار قانونی بسیار دشوار و تقریباً غیرممکن است.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ خریدار باید بر اساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده است به همراه الباقی مبلغ معامله حاضر شود.در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، حتماً از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید.
✍ بنابراین چنانچه خریدار هستید، فراموش نکنید که حضور شما بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ هرگاه مورد معامله فاقد سند رسمي مالکيت باشد، انجام معامله داراي مخاطرات زیادی خواهد بود زیرا:
1ً- تقريباً قريب به اتفاق املاک کشور ثبت شده و داراي سابقه ثبتي هستند و برابر ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسي را مالک مي‌شناسد که ملک در دفتر املاک بنام ايشان ثبت شده باشد و برابر مادتين ۴۷ و ۴۸ همان قانون کليه معاملات راجع‌به اموال غيرمنقول مي‌بايست بصورت رسمي انجام پذيرفته و در دفتر املاک منعکس گردند و برابر ماده ۴۸ قانون ثبت، معاملاتي که مي‌بايست بطور رسمي منعقد مي‌شده وليکن با اسناد عادي انتقال يافته‌اند در هيچ يک از ادارات و محاکم قابليت استناد ندارند.
2- حتي معامله املاکي که داراي سند رسمي هستند ممکن است در آينده بنا به دلايلي خاص و از جمله احراز عدم وجود شرايط اساسي صحت معامله باطل گردند و همچنين در املاکي که اسناد مالکيت آنها بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت صادر گرديده چه بسا پس از ساليان طولاني مالکين واقعي املاک مذکور مراجعه و ضمن بطلان اسناد رسمي اخيرالذکر دعوي خلع يد و قلع و قمع بنا عليه متصرفين اقامه نمايند.
همچنین اگر فروشنده مدعی است که وکالت بلاعزل فرد دیگری را برای فروش دارد قبل از هر چیز از دفترخانه‌ای که وکالت بلاعزل در آن ثبت شده استعلام نمایید.
ضمنا در خصوص معاملات و خرید ویلا نیز می توان از مراجع معتبر استعلام گرفت که آیا زمین کاربری مسکونی دارد یا خیر. ضمن اینکه سعی کنید قبل از خرید ویلا از محلی‌ها یا افراد مختلف پرس‌وجو کنید تا مورد کلاهبرداری قرار نگیرید.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ اگر ملکی با مبایعه نامه فروخته شود، ولی در رهن بانک باشد، آیا می‌توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کرد؟
✍ در پاسخ به این پرسش باید چند فرض را در نظر گرفت.
1- چنانچه فروشنده ملک مورد نظر را به خریدار بفروشد و خریدار با علم و آگاهی به این موضوع که ملک مزبور در رهن بانک قرار دارد همچنان آن را معامله می‌کند، در این حالت معامله در صورتی نافذ و صحیح خواهد بود که به حقوق بانک لطمه وارد نکند، زیرا عقد رهن برای بانک نسبت به ملک امتیازی ایجاد می‌کند که میتواند در صورت عدم تسویه اقساط از محل فروش ملک، طلب خود را وصول نماید و هر اقدامی که با این حق بانک در تعارض باشد قانونی نیست؛
2- اما اگر خریدار از این امر که آپارتمان در رهن بانک قرار گرفته آگاه نباشد میتواند علاوه بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وی را به فک رهن نیز ملزم کند.
✍ همچنین چنانچه فروشنده بعد اینکه ملک را از طریق مبایعه نامه عادی به خریدار فروخت و پس از این معامله آن ملک را در رهن بانک قرار دهد، در این فرض عمل او اقدام علیه مال غیر بوده و از مصادیق کلاهبرداری محسوب شده لذا حائز تعقیب کیفری خواهد بود.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ مراحل خرید و فروش ملک رهنی
1- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند.در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد. در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه‌ای را راه‌اندازی کرده که می‌توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود.
2- خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را میپردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد می‌شوند در دفترخانه حاضر شوند. در دفترخانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت کرده و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل می‌کند.
3- در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل می‌شود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی کرده و اسنادی را امضا کنند. پس از اتمام اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده کلیه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ آیا می دانید هنگام خرید املاک دارای سند تک برگ رسمی و دفترچه ای منگوله دار، چه استعلام هایی فروشنده باید بگیرد؟
✍ چنانچه خریدار ملک یا آپارتمانی هستید که دارای سند تک برگ یا دفترچه ای منگوله دار می‌باشد ، پس از توافق بر سر قیمت و سایر موارد ، فروشنده باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند و استعلامات سه گانه را در خواست کند.
1- استعلام از اداره ثبت
2-استعلام از دارایی
3- استعلام از شهرداری
درصورتیکه جواب استعلامها که کمتراز پنج روز به طول می انجامد ، انجام معامله را بلامانع اعلام نمود ، سپس اقدام به پرداخت کامل ثمن معامله به فروشنده کنید.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ توصیه می شود خریدار هنگام نوشتن مبایعه نامه مبلغ اندکی که حکایت از قصد قطعی خریدار برای انجام معامله هست به فروشنده پرداخت کند و سپس برای اخذ استعلامها اقدام گردد.
✍ نکات مورد توجه در معاملات وکالتی
در معاملات کلان مالی_ملکی که از طریق وکالت‌نامه رسمی صورت می‌گیرد الزامی است که پیش از انجام معامله، اعتبار سند رسمی وکالت‌نامه از دفترخانه‌ای که تنظیم کننده سند وکالت بوده است، کتباً استعلام شود.مبایعه نامه و وکالت‌نامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند و هرگز بدون تنظیم مبایعه نامه و صرفاً به اعتبار وکالت‌نامه رسمی حتی به صورت بلاعزل، معامله‌ای انجام ندهید. بهتر است جهت پیشگیری از سوء استفاده از وکالت‌نامه در آینده، دقت شود که وکالت‌نامه صادر شده محدودیت زمانی نداشته باشد. از انجام معاملاتی که به واسطه وکالتنامه‌های کلی که مربوط به اموال منقول و غیرمنقول موکل باشد و یا اینکه موکلین افراد متعددی مانند مقوله وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب کنید.
در صورت انجام معاملات با وکالت رسمی همانند معاملات املاک در رهن بانک‌ها و ملک وکالتی سعی کنید در اسرع وقت نسبت به دریافت سند قطعی انتقال ملک اقدامات لازم را انجام دهید.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ هشدارهای لازم در خصوص معاملات با وکالت نامه رسمی
معاملات وکالتی نیز خطرات خاص خود را دارد و باید پیش از انجام چنین معاملاتی با نکات آن آشنا بود.
در برخی از معاملات وکالتی فروشنده جهت انتقال سند قطعی به فردی که از او خرید را انجام داده است « وکالت بلاعزل » می‌دهد. اغلب مردم تصور می‌کنند چون کلمه بلا عزل را در این قرارداد شنیده‌اند و این وکالت بلاعزل است خریدار میتواند هر زمانی که اراده کند نسبت به ثبت سند به نام خود اقدام کند. باید توجه داشت که این نگرش و برداشت در این بخش کاملا اشتباه و خطرآفرین است. به عبارتی ممکن است این تصور باشد که منظور از عبارت وکالت بلاعزل این است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصاً وکالتش را فسخ کند. اما حوادث و جهات قانونی وجود دارد که حتی می تواند وکالت بلا عزل را بی اثر کند. همانطور که قبلا نیز اشاره شد طبق قانون در صورتی که یکی از طرفین معامله مجنون یا دیوانه شود و یا دچار مرگ گردد وکالت فی‌مابین آنها به راحتی فسخ می گردد حتی اگر رسمی و بلاعزل باشد.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ بنابراین با توجه به نکته‌ای که قید گردید دقت داشته باشید اگر یک ملک، خانه یا زمینی را به صورت سند وکالتی معامله کردید قبل از آن که سند وکالتی را به سند قطعی تبدیل کنید فروشنده فوت کند و از دنیا برود وکالت فسخ شده و شما دیگر صاحب منزلی که هزینه آن را تمام و کمال پرداخت کرده‌اید، نیستید و آن ملک به فرزندان و وراث فرد فوت شده می‌رسد.
جهت کم کردن ریسک این موضوع توصیه ما به شما این است که در یک دفتر اسناد رسمی یک مبایعه نامه بین خودتان تنظیم کنید در صورتی که این قول نامه یا مبایعه نامه تنظیم شود، حتی پس از فوت فروشنده نیز می‌توانید مالک ملکی که خریده‌اید بشوید. قابل ذکر است در این روش هم کمی دادگاهی دارید ولی در نهایت رأی دادگاه به نفع شما صادر شده و قطعاً شما خانه‌ای که بابت آن هزینه پرداخت کرده‌اید را به نام خود منتقل کرده و صاحب واقعی و قانونی آن می‌شوید.
بهترین وکیل املاک در مشهد
✍ دعاوی حقوقی با موضوعات ملکی، املاک و اراضی از زمره دعاوی ویژه و تخصصی می باشد. لذا طرح یا دفاع در چنین دعاوی پر اهمیت را به وکیل –وکلای مجرب و متخصص در انواع دعاوی ملکی، املاک و اراضی در مشهد وکالت بسپارید.
مشاوره حقوقی – وکالت تخصصی
ویژه دعاوی ملکی ، املاک و اراضی از جمله : تصرف عدوانی، خلع ید، دعاوی املاک مشاع، تنظیم قراردادهای ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی اثبات مالکیت، تخلیه ملک، انتقال ملک غیر، معامله معارض، ابطال سند، دعاوی پیمانکاری، تعهدات قراردادی، داوری و … توسط بهترین وکلای متخصص، مجرب و متعهد در دپارتمان تخصصی – ملکی مشهد وکالت با مدیریت جناب آقای سعید عابدیان وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی.
مشهد وکالت = رعایت اصول قانونمندی و پرستیژ حرفه ای
جهت ارتباط با مشهد وکالت می توانید در ساعات اداری از طریق شماره های ذیل تماس حاصل فرمایید:
۰۵۱-۳۷-۶۷-۸۰-۹۰
۰۹۱۵-۸۰-۷۰-۱۶۴
نکته ۱ : مشاوره حقوقی به صورت حضوری و با تعیین وقت قبلی از طریق شماره های ارتباطی فوق انجام می گردد. مشاوره حقوقی به صورت تلفنی نیز امکانپذیر است.
نکته ۲ : مشاوره حقوقی به صورت حضوری یا تلفنی دارای هزینه حق المشاوره می باشد.
نکته۳ : در مشهد وکالت حق الوکاله قابلیت اقساط دارد.
زمان ملاقات به وقت ایران_مشهد : روزهای شنبه تا چهارشنبه از ساعت ۱۷ الی ۲۱ می باشد.
مطالب مرتبط :
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در مشهد
