مشاوره حقوقی - وکالت تخصصی

الزام به تنظیم سند رسمی

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است؛ اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش) بنامیم.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.

در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟

در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می‌شود و متعهدله می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد.

محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله ملک گریبانگیر خریداران می شود ، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است .

این نقض تعهد در حالیست که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله ( قیمت ملک ) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک ( فک رهن ) ، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد ، از انجام تعهد خود امتناع می کند .

الزام به تنظیم سند رسمی

مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

پس از تنظیم قولنامه و عقد قرارداد بیع  با تعیین  دفترخانه ، طرفین قرارداد  متعهد می شوند که در تاریخ مشخص شده در قولنامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال  و پرداخت الباقی ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.

در صورتیکه فروشنده از انجام تعهد خود امتناع نماید و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند با حضور در دفترخانه در  همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید.

در این گواهی درج می شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع نموده است.

در صورتی که در قولنامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.

در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیین شده در اظهارنامه خریدار می تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به دادگاه صالح ( محل وقوع ملک ملاک صلاحیت می باشد) مراجعه نماید .

بنابراین شاخص و بایسته‌های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول بدین شرح می باشد:

1- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

2- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)

3- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.

4- اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.

5- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.

6- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.

7- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

8- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.

هر عقد و قراردادی بعد از انعقاد سر منشا آثاری است در این راستا برای اجرای هر چه صحیح تر و تضمین بقای قرارداد قواعدی در نظر گرفته شده است که تخطی از آن غیر ممکن است از جمله مطابق قاعده اصالت الزوم هر قرارداد و تعهدی لازم الاجراست مگر آنکه قانون فسخ یا طرفین فسخ آن را تجویز کنند از سوی دیگر روایت اوفو بالعقود هم در همین زمینه جاری است عقلا هر شخصی که قراردادی را امضاء می کند خود را به آثار و تبعات آن ملزم میکند بناراین آثار و لوازم هر قراردادی لازم الوفاست.

بنابراین امروزه یکی از رایج ترین دعاوی املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد.

ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به ترتیب ذیل است:

الف) مالکیت رسمی خوانده : این مالکیت حسب مورد با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ( در املاک دارای پلاک ثبتی ) و راهنمایی و رانندگی (خودرو) احراز میگردد که دو حالت دارد:

۱)در صورت عدم ثبت رسمی آن به نام خوانده ادعا متوجه وی نمیباشد و قرار رد دعوی صادر میگردد(ماده ۸۴ ق. آ .د. م)

۲)در صورت ثبت رسمی آن به نام خوانده به بررسی رکن دوم میپردازیم

ب)وقوع معامله به نحو صحیح فیما بین طرفین ، که غالبا مستند دعوی یکی از موارد ذیل است

۱)مدرک عادی که بر انعقاد عقد معین قانونی یا قرارداد نامعین صحیح دلالت کند در صورتی که ایرادی اعم از انکار یا ادعای جعل به اصالت سندوارد نشود و یاادعای انحلال قرارداد به نحوی از انحاء قانونی اعم از فسخ یا اقاله مطرح نگردد دادگاه بعد از اولین جلسه دادرسی مبادرت به انشای رای مینماید و در صورت ایراد یا ادعای جعل در اولین جلسه دادرسی با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیت سند بررسی میکند(مواد ۲۲۶ و۲۱۸ و ۲۱۷ ق.آ.د. م)

۲)شهادت شهود که بر وقوع یا انعقاد عمل حقوقی دلالت کند:در این صورت دادگاه بعد از تشکیل اولین جلسه دادرسی قرار استماع شهادت شهود را صادر میکند(مواد ۲۲۹ به بعد مبحث گواهی ق. آ. د .م)سپس وقت دیگری جهت دعوت طرفین و شهود به منظور استماع یا ادای شهادت تعیین میگردد. بعد از تشکیل دادگاه و گواهی گواهان به نحو صریح و روشن مبنی بر وقوع عمل حقوقی به نحو صحیح و احراز مالکیت خواهان ، دادگاه مبادرت به انشای رای مطابق با خواسته مینماید .و الا در صورت عدم احراز حکم به بی حقی وی صادر میکند

نکات:

۱ – طبق رای وحدت رویه شماره «۶۲۰-۲۰/۸/۷۶» هیات عمومی دیوان عالی کشور چنانچه پلاک مورد ادعا در رهن باشد با وجود حق عینی مرتهن تا زمان فک رهن ،امکان تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد. بنابراین دعوی تنظیم سند قابلیت استماع نخواهد داشت مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد دراین حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن ، دعوی قابل استماع خواهد بود.

۲ – طبق مقررات قانونی ثبت اسناد و املاک تنظیم سند رسمی انتقال به صورت مفروز نسبت به قسمتی از ملک ثبت شده وقتی امکان پذیر است که ملک تفکیک شده و موضوع سند به صورت مفروز در آمده باشد و الا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قبل از تفکیک قابلیت استماع ندارد . بدین ترتیب میتوان هردو درخواست تفکیک و الزام به تنظیم سند را تواما طرح نمود زیرا التزام به شی التزام به لوازم ان نیز هست

۳ – مطابق ماده ۳۵۰ قانون مدنی بیع مال مشاع تجویز شده است و نیازی به اذن سایر مالکین و شرکاء در وقوع بیع به نحو مشاع نیست. بدین ترتیب دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده و سهم مشاعی فروشنده قابلیت استماع دارد و نیازی به طرف دعوا قرار دادن سایر شرکاء نیست.

۴ – «بنا به مراتب فوق رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نیازمند یک تا دو جلسه رسیدگی است»

سیر اجرایی حکم و موانع

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر چند ظاهر ساده ای همچون اجرای دیگر تعهدات دارد اما به لحاظ تکنیکی و اجرایی از جمله موضوعات پیچیده ی دایره اجرا می باشد در راستای استماع و اجرای احکام در دعوای الزام ، تشدد آراء بسیاری ملاحظه می شود در این تحقیق سعی بر این است که با شناسایی موانع اجرایی حکم مزبور، روندی صحیح از هنگام ثبت دادخواست تا مرحله اجرای حکم ترسیم نماییم

مرجع صالح به رسیدگی و هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

مرجع صالح به رسیدگی در صورتی که زمین یا خانه موضوع سند باشد، دادگاه محل وقوع ملک است.

هزینه دادرسی در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک با توجه به قیمت ملک مشخص می‌شود.

ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار

طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می‌شود ، ملزم هستند.

فروشنده طبق عرف و عادت و مواد 46، 22 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.

بنابراین به نظر می‌رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود.

اما باید توجه داشت، در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که “اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد” که در این صورت، به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد.

مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام بپردازد.

برخی موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.

همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند.

در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.

حکم اجرایی به محکوم‌علیه ( فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.

دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اطلاع می‌دهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.

ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»

نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

جهت ارتباط با مشهد وکالت می توانید در ساعات اداری از طریق شماره های ذیل تماس حاصل فرمایید:

۰۵۱-۳۷-۶۷-۸۰-۹۰

۰۹۱۵-۸۰-۷۰-۱۶۴

نکته ۱: مشاوره حقوقی به صورت حضوری و با تعیین وقت قبلی از طریق شماره های ارتباطی فوق انجام می گردد. مشاوره حقوقی به صورت تلفنی نیز امکانپذیر است.

نکته ۲ : مشاوره حقوقی به صورت حضوری یا تلفنی دارای هزینه حق المشاوره می باشد.

نکته۳- در مشهد وکالت حق الوکاله قابلیت اقساط دارد.

زمان ملاقات به وقت ایران-مشهد : روز های شنبه تا چهارشنبه از ساعت ۱۷ الی ۲۱ می باشد.

وسایر مطالب مرتبط:

بهترین وکیل ملکی در مشهد

بهترین وکیل چک در مشهد

بهترین وکیل سفته در مشهد

وکیل کلاهبرداری در مشهد

بهترین وکیل طلاق توافقی در مشهد

بهترین وکیل خانم در مشهد

وکیل خانواده در مشهد

وکیل تجارت الکترونیک

وکیل جرائم رایانه ای

وکیل مهریه در مشهد